Vastgoeddividend of gewoon een Treasury bij Realty Income
In het kort
Realty Income keert op jaarbasis $3,252 per aandeel uit. Bij een koers van $55,14 is dat ongeveer 5,9% dividendrendement. De Amerikaanse tienjaarsrente stond op 29 september rond 5,29%. De extra vergoeding van ongeveer 0,6 procentpunt is dun voor een aandeel met vastgoed-, huurders- en financieringsrisico.
Het maanddividend maakt Realty Income aantrekkelijk voor inkomensbeleggers. De onderneming heeft de uitkering sinds de beursgang in 1994 ieder kwartaal verhoogd en beheert meer dan 15.500 panden. Toch is een regelmatige betaling niet hetzelfde als een risicovrije betaling. De kas komt uit huurcontracten, en de waarde van die kas beweegt mee met rente en kredietmarkten.
Bij de cijfers van 5 augustus rapporteerde Realty Income $1,09 aangepaste funds from operations per aandeel. AFFO is bij een vastgoedfonds een praktische maat voor terugkerende kaswinst, omdat gewone nettowinst zwaar wordt beïnvloed door boekhoudkundige afschrijving op panden. De onderneming verhoogde de jaarverwachting naar $4,44 tot $4,45 AFFO per aandeel.
De rentepremie is kleiner geworden
Een belegger kan op 29 september kiezen tussen ongeveer 5,9% dividendrendement bij Realty Income en circa 5,29% op een Amerikaanse tienjaarslening. De vergelijking is niet perfect. Een staatsobligatie betaalt een vaste coupon en hoofdsom. Het dividend van Realty Income kan groeien, maar ook worden verlaagd. Het aandeel kan stijgen of dalen.
De beperkte premie betekent dat veel goed moet gaan. De huur moet blijven binnenkomen, de uitkering moet groeien en de waarde van de panden mag niet zwaar dalen. Als de obligatierente verder stijgt, wordt dezelfde dividendstroom relatief minder aantrekkelijk. Dan kan de koers zakken totdat het rendement weer voldoende afstand biedt.
Het dividend is gedekt, maar de buffer is niet enorm
Realty Income betaalde in het tweede kwartaal $0,812 dividend per aandeel en verdiende $1,09 AFFO. De uitkeringsratio was daarmee 74,5%. Dat is gezond voor een vastgoedfonds. Ongeveer een kwart van de AFFO bleef beschikbaar voor groei, schuld, kosten en onverwachte tegenvallers.
Die buffer moet wel meerdere risico's dragen. Faillissementen van huurders kunnen betalingen vertragen. Nieuwe verhuur kan tijdelijke leegstand en aanpassingskosten vragen. Een recessie raakt niet alle sectoren even hard, maar ook een brede portefeuille ontsnapt niet aan de economie.
De tweede module laat zien wat er met de uitkeringsratio gebeurt wanneer AFFO onder druk komt. Bij 15% stress stijgt de ratio richting 88%. Dat is nog gedekt, maar laat minder ruimte voor groei.
Nieuwe panden verdienen meer dan de rente, maar niet gratis
Realty Income investeerde in het tweede kwartaal $2,6 miljard. Het eigen economische aandeel was $2,1 miljard en de initiële gewogen cash yield bedroeg 7,3%. Dat ligt boven de kosten van recente schuld. In juli plaatste de onderneming bijvoorbeeld €600 miljoen obligaties met een effectief rendement van 3,716%. Een eerdere dollarlening kwam na valuta-afdekking op een blended yield van ongeveer 4,44%.
De spread tussen 7,3% vastgoedrendement en financieringskosten oogt aantrekkelijk. Daar moeten beheer, leegstand, transactiekosten, belasting en de rendementseis op eigen vermogen nog vanaf. Ook is de 7,3% een aanvangsrendement en geen garantie voor de hele looptijd.
Realty Income kan veel panden kopen, maar financiert een deel met nieuwe aandelen. In het tweede kwartaal haalde het $843 miljoen op via gewone aandelen tegen gemiddeld $61,52. Eind juni stonden nog forwardcontracten open voor 21,1 miljoen aandelen tegen gemiddeld $58,34.
Uitgifte boven de huidige koers van $55,14 was achteraf gunstig. De onderneming haalde geld op tegen een hogere prijs. Toch wordt de winst over meer aandelen verdeeld. Een acquisitie is alleen waardevol wanneer de extra AFFO groter is dan de verwatering en financieringskosten.
Dat is waarom totale investeringsomvang weinig zegt zonder AFFO per aandeel. De jaarverwachting van $4,44 tot $4,45 impliceert ongeveer 4% groei in het midden. Dat is degelijk, maar niet spectaculair naast een obligatierente boven 5%.
Wat moet $55,14 waarmaken?
Het aandeel sloot op 29 september om 21.47 uur UTC op $55,14 aan de NYSE. Bij 7% gewenst koersrendement en een eindmultiple van veertien keer AFFO is in 2029 ongeveer $4,85 AFFO per aandeel nodig. Vanaf $4,445 vraagt dat maar ongeveer 3% jaarlijkse groei.
Dat lijkt haalbaar. De keerzijde is dat de eindmultiple cruciaal is. Als beleggers in 2029 nog maar elf of twaalf keer AFFO willen betalen omdat de rente hoog blijft, kan dezelfde operationele groei een veel lagere koers opleveren.
Realty Income spreidt de portefeuille over 1.798 klanten en 92 sectoren. De bezetting bedroeg eind juni 98,8%. Bij herverhuur haalde de onderneming in het kwartaal 102,7% van de oude huur terug. De gemiddelde resterende huurtermijn van 8,6 jaar maakt de kasstroom voorspelbaar.
Ook de toegang tot kapitaal is sterk. Fitch gaf in augustus een A-rating met stabiele vooruitzichten. De onderneming kan dollars en euro's lenen, joint ventures gebruiken en aandelen uitgeven. Die brede financieringsbasis helpt om kansen te grijpen wanneer kleinere kopers afhaken.
Lange huurcontracten beschermen de kas, maar beperken soms de aanpassing aan inflatie. De same-storehuur steeg in het halfjaar ongeveer 1,0%, duidelijk minder dan de 7,3% yield op nieuwe investeringen suggereert. Wie alleen naar acquisities kijkt, kan de trage groei in de bestaande portefeuille missen.
Hoge rente werkt bovendien dubbel. Financiering wordt duurder en vastgoedwaarden kunnen dalen. De dividendpremie boven staatsrente is klein, waardoor koersgevoeligheid voor de kapitaalmarkt groot blijft. De onderneming kan operationeel goed presteren en toch een lagere multiple krijgen.
Drie mogelijke paden
In het bearscenario daalt AFFO licht en zakt de multiple. De mogelijke koersen voor september 2027, 2028 en 2029 zijn $51,88, $49,20 en $46,58. Het middenscenario levert $63,70, $66,08 en $66,15. In het gunstige scenario stijgen AFFO en waardering samen en volgen $73,63, $78,28 en $81,00.
Dividend komt boven op deze koersscenario's. Dat is belangrijk bij Realty Income, omdat de uitkering een groot deel van het totale rendement kan vormen. De bedragen zijn geen koersdoelen, maar uitkomsten van AFFO maal multiple.
Waar de volgende cijfers om draaien
De volgende kwartaalupdate moet vooral AFFO per aandeel, aandelenuitgifte, investeringsyield en same-storehuurgroei tonen. Een groter portfolio is mooi, maar alleen wanneer de bestaande aandeelhouder er per aandeel op vooruitgaat.
Ook de rentepremie verdient iedere keer een nieuwe berekening. Bij een dalende tienjaarsrente kan 5,9% dividend weer aantrekkelijk ogen. Bij een stijgende rente wordt de concurrentie van obligaties zwaarder. De koers kan dat verschil sneller aanpassen dan de onderneming het dividend verhoogt.
De conclusie
Realty Income heeft een sterk portfolio en verhoogt het dividend al decennialang. Bij $55,14 is het aandeel alleen geen simpele vervanger voor een spaarrekening. De premie boven de Amerikaanse tienjaarsrente is ongeveer 0,6 procentpunt. Daarvoor krijgt de belegger groeipotentieel, maar neemt hij ook koers-, vastgoed- en financieringsrisico. De AFFO-groei per aandeel moet dat verschil verdienen.
Even tussendoor: als je dit interessant vindt, dit is precies wat we dagelijks doen om jou en andere beleggers te helpen. Word nu lid en krijg 50 procent korting met de code INSIDER.
Opmerkingen