Amerikaanse huizenmarkt op laagste punt sinds marktcrisis 2009

In het kort

• Woningverkopen daalden met 5,9% in maart – het laagste niveau sinds de financiële crisis van 2009.

• Ondanks de afkoeling stijgt de gemiddelde huizenprijs naar een record van $403.700.

• Meer aanbod en hoge hypotheekrentes zorgen voor stilstand op de markt – kopers én verkopers houden de rem erop.

De Amerikaanse woningmarkt zit in een dip. In maart 2025 daalde het aantal bestaande woningverkopen met 5,9% ten opzichte van februari, tot een seizoensgecorrigeerd jaarcijfer van 4,02 miljoen. Dat is het laagste niveau sinds 2009, midden in de financiële crisis.

Vergeleken met maart 2024 ligt het aantal verkopen 2,4% lager. Volgens de National Association of Realtors (NAR) staan zowel kopers als verkopers op de rem. Opvallend genoeg steeg de mediane verkoopprijs naar een record van $403.700, 2,7% hoger dan een jaar eerder, maar de markt blijft stroef.

De daling in woningverkopen raakt alle vier de grote regio’s van de VS. Het westen kreeg de grootste klap, met een afname van 9,4% ten opzichte van februari. In het zuiden daalden de verkopen met 5,7%, in het middenwesten met 5%, en in het noordoosten met 2%. Alleen het westen liet op jaarbasis een lichte stijging zien, vooral dankzij banengroei in de Rocky Mountain-staten. De regionale verschillen laten zien hoe ongelijk de markt zich ontwikkelt: sommige gebieden profiteren van economische groei, terwijl anderen worden afgeremd door hoge kosten en onzekerheid.

Betaalbaarheid is de kern van het probleem. De hypotheekrente lag in maart gemiddeld op 6,65% en steeg in april naar 6,83%, volgens Freddie Mac. Deze percentages zijn gebaseerd op contracten uit januari en februari, toen de rente nog boven de 7% zat. Volgens NAR-econoom Lawrence Yun blijft de verkoop laag door deze hoge lasten.

“De huidige lage mobiliteit op de woningmarkt wijst op een bredere stilstand in de samenleving,” stelt hij.

Ondertussen is het woningaanbod flink toegenomen. Eind maart stonden er 1,33 miljoen bestaande woningen te koop, 8,1% meer dan in februari en bijna 20% meer dan een jaar eerder. Dat komt neer op een voorraad van vier maanden bij het huidige tempo—nog steeds onder de zes maanden die als evenwicht worden gezien. Hoewel dit kopers meer keus en onderhandelingsruimte geeft, heeft het de markt niet weten te stimuleren.

Ondanks de afkoelende markt blijven huizenprijzen opvallend stabiel. De mediane prijs in maart was $403.700 – een record voor die maand. De jaarlijkse stijging van 2,7% is wel de kleinste sinds augustus 2024, wat duidt op verlies aan momentum. In het noordoosten stegen de prijzen het sterkst, met 7,7% naar een mediaan van $468.000, vooral door een structureel tekort aan aanbod. Landelijk werd 21% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, net als in februari, en woningen ontvingen gemiddeld 2,4 biedingen.

Bron: National Association of Realtors

Opvallend is het verschil tussen prijsklassen. Woningen boven de $1 miljoen kenden een verkoopstijging van 13,8% op jaarbasis, gevolgd door een stijging van 8,6% voor huizen tussen $750.000 en $1 miljoen. Betaalbaardere woningen verkochten juist moeizamer, wat de groeiende ongelijkheid op de woningmarkt onderstreept. “Terwijl aandelen en obligaties schommelen, blijven woningwaarden stijgen,” zegt Yun. “Met een totale waarde van $52 biljoen betekent elke procent stijging ruim $500 miljard extra.”

De samenstelling van de woningmarkt laat extra trends zien. In maart waren starters goed voor 32% van de aankopen—gelijk aan een jaar eerder, maar onder het historische gemiddelde van 40%. Contante aankopen daalden licht naar 26%, terwijl investeerders en kopers van tweede huizen stabiel bleven op 15%.

Verkopers blijven opvallend optimistisch. Uit een enquête van Realtor.com blijkt dat 81% verwacht hun vraagprijs of meer te krijgen, en 63% denkt weinig concessies te hoeven doen. “De vraag is of het vertrouwen van kopers snel genoeg herstelt om mee te bewegen met het koopseizoen,” zegt Danielle Hale, van Realtor.com.

Toch is er voorzichtigheid.

“De cijfers voor maart zijn zwak, en het kan nog slechter worden,” waarschuwt Robert Frick van Navy Federal Credit Union.

Hij wijst op extra druk zoals stijgende kosten voor woninginrichting door invoertarieven en zorgen over inflatie en werkgelegenheid. Die factoren zorgen ervoor dat veel gezinnen afwachten, wat de markt verder afremt.

De trage start van het lenteseizoen volgt op twee van de zwakste jaren voor woningverkopen sinds de jaren 1990. Waar economen hoopten op een herstel door het groeiende aanbod, temperen economische onzekerheid en recessievrees die verwachtingen.

“Vroeger draaide alles om de vraag of er genoeg verkopers waren,” zei Hale. “Nu de voorraad groeit, gaat 2025 meer over de vraag waar de kopers zijn.”

De Amerikaanse woningmarkt staat op een kruispunt. Terwijl prijzen hoog blijven en het vermogen van huishoudens groeit, knellen hoge rentes en economische onzekerheid de mobiliteit. Voor verkopers zoals Gallaway en McDonough is het een kwestie van geduld of financiële druk. Voor kopers is het een afweging tussen hoge kosten en afnemende kansen. De komende maanden zullen uitwijzen of de markt een evenwicht vindt of verder afkoelt in een toch al uitdagend economisch klimaat.