Hoge rente drukt huurwoningfondsen en maakt huurders trouwer
Vastgoedaandelen hebben momenteel een geduchte concurrent die vrijwel geen bedrijfsrisico kent: Amerikaanse staatsobligaties. De tienjaarsrente steeg vrijdag naar ongeveer 5,23 procent, het hoogste niveau sinds 2007. Daardoor zijn vastgoedfondsen in september ongeveer 5 procent gedaald, want waarom zou een belegger bedrijfsrisico nemen voor dividend wanneer staatsobligaties al zo'n hoog rendement bieden?
Mizuho denkt dat juist binnen die zwakte kansen ontstaan. De bank verhoogde American Homes 4 Rent en Invitation Homes van Neutral naar Outperform. Beide vastgoedfondsen verhuren eengezinswoningen, bieden momenteel meer dan 4 procent dividendrendement en gaan volgens Mizuho met sterkere fundamenten richting 2027.
Beide dividendaandelen staan licht in het rood dit jaar
Waarom huurwoningen juist nu interessant worden
De hoge rente die vastgoedaandelen onder druk zet, kan tegelijkertijd hun onderliggende activiteiten ondersteunen. Hoge hypotheekrentes maken het namelijk duurder om een woning te kopen. Wanneer het verschil tussen huren en kopen groter wordt, hebben huishoudens een sterkere financiële prikkel om langer huurder te blijven.
Mizuho verwacht daardoor betere retentie en huurverlengingen bij eengezinswoningen. Deze markt heeft bovendien relatief veel gezinnen en huishoudens met twee inkomens vergeleken met appartementen. Dat kan zorgen voor stabielere huurders en daarmee beter voorspelbare kasstromen. Voor een vastgoedfonds zijn hoge bezettingsgraden cruciaal, omdat leegstaande woningen geen huur opleveren terwijl kosten gewoon doorlopen.
Even tussendoor: als je dit interessant vindt, dit is precies wat we dagelijks doen om jou en andere beleggers te helpen. Als lid krijg je toegang tot aandelentips, trainingen en live inzicht in de transacties van de portefeuille van De Belegger. Profiteer nu van 50% korting met de kortingscode ''INSIDER''
Ook regelgeving kan volgens Mizuho nieuwe mogelijkheden creëren. De deze zomer aangenomen 21st Century ROAD to Housing Act moet woningbouw stimuleren en leegstaande commerciële gebouwen helpen ombouwen naar woningen. Mizuho ziet hierdoor ook een omvangrijke mogelijkheid voor grotere beursgenoteerde verhuurders om kleinere spelers over te nemen.
Daar zit een interessante tegenstelling. Hogere rentes drukken de waardering van vastgoedfondsen, maar dezelfde hoge hypotheekrentes kunnen potentiële huizenkopers langer richting de huurmarkt duwen. Als de operationele kasstromen daardoor sterk blijven, kan een lagere beurskoers juist een aantrekkelijkere combinatie van dividend en toekomstige koersgroei creëren.
Het dividend naast elkaar
American Homes 4 Rent biedt 4,2 procent dividend
American Homes 4 Rent richt zich op de verhuur van eengezinswoningen en staat dit jaar ruim 4 procent lager. Door die lagere koers bedraagt het dividendrendement inmiddels ongeveer 4,2 procent. Mizuho verhoogde het aandeel naar Outperform en hanteert een koersdoel van 36 dollar, ongeveer 17 procent boven de koers waarop de analyse is gebaseerd.
Vooral de bezettingsgraad geeft de bank vertrouwen. Eind augustus was 95,9 procent van de woningen bezet, tegenover 95 procent eind vorig jaar. Het grootste gedeelte van de verhuuractiviteiten voor boekjaar 2026 is bovendien al afgerond. Daardoor begint American Homes 4 Rent volgens Mizuho vanuit een betere positie aan 2027.
Het bedrijf koopt daarnaast eigen aandelen terug. In het tweede kwartaal werd voor 123 miljoen dollar aan aandelen ingekocht. Wanneer een vastgoedfonds aandelen tegen een aantrekkelijke waardering kan terugkopen, kan dat de kasstroom per resterend aandeel ondersteunen. Het effect hangt uiteraard af van de prijs die voor die aandelen wordt betaald.
Ook de bredere analistenconsensus is positief. Van de 25 analisten geven veertien een Buy of Strong Buy advies. Het gemiddelde koersdoel impliceert ongeveer 21 procent koerspotentieel, iets meer dan de 17 procent die Mizuho zelf voorziet. Gecombineerd met het dividend van 4,2 procent ontstaat daarmee zowel een inkomstencomponent als mogelijke koersruimte.
Toch ziet Wall Street iets meer potentieel voor Invitation Homes
Invitation Homes heeft een dividendrendement van 4,5 procent
Invitation Homes biedt met ongeveer 4,5 procent een iets hoger dividendrendement. Het aandeel staat dit jaar bijna 5 procent lager, maar operationeel ziet Mizuho juist een verbetering. De bezettingsgraad bedroeg eind augustus 96,3 procent, tegenover 95,9 procent aan het einde van vorig jaar.
Ook Invitation Homes gebruikt de lagere beurskoers om eigen aandelen terug te kopen. Het bedrijf heeft dit jaar volgens Mizuho al ongeveer 700 miljoen dollar aan aandelen ingekocht. Dat is aanzienlijk meer dan bij American Homes 4 Rent en laat zien dat het management bereid is kapitaal terug te geven terwijl de aandelen onder druk staan.
Mizuho hanteert een koersdoel van 32 dollar, goed voor meer dan 20 procent potentiële stijging vanaf de relevante slotkoers. De gemiddelde analistenverwachting ligt nog iets hoger en wijst op ongeveer 25 procent koerspotentieel. Wall Street is hier wel duidelijk verdeelder: twaalf van de 25 analisten geven een Buy of Strong Buy advies, terwijl dertien op Hold staan.
Het grootste risico voor beide aandelen blijft dezelfde rente die momenteel hun huurmarkt ondersteunt. Een langdurig hoge kapitaalmarktrente maakt financiering duurder en houdt obligaties aantrekkelijk als alternatief voor dividendaandelen. Juist daarom zijn de bezettingsgraden van 95,9 procent bij American Homes 4 Rent en 96,3 procent bij Invitation Homes zo belangrijk. Als die niveaus richting 2027 standhouden terwijl aandeleninkoop en huurinkomsten de kasstroom per aandeel ondersteunen, krijgen beleggers meer dan alleen een dividend van ruim 4 procent om te wachten op betere omstandigheden voor vastgoed.
Wordt nu lid en krijg 50% korting met de code ''INSIDER''
Opmerkingen