Politiek beleid verstoort de vastgoedmarkt: dit loopt fout

In het kort

• Verlaging van registratierechten leidde tot forse prijsstijgingen, met +13,4 % in Wallonië.

• Fiscale stimuli verhogen de koopkracht, maar het beperkte woningaanbod houdt de prijzen hoog.

• De vastgoedmarkt vraagt om meer dan fiscale maatregelen: het vereist politiek beleid en marktevenwicht.

De Belgische woningmarkt heeft in 2025 en begin 2026 een herstel gekend na de afkoeling van 2022 en 2023. Toch blijkt uit nieuwe cijfers dat dit herstel grotendeels wordt gedreven door beleidsmaatregelen die bedoeld waren om wonen betaalbaarder te maken, maar die in de praktijk een averechts effect hebben gehad. Vooral de verlaging van registratierechten heeft geleid tot een sterke stijging van de vastgoedprijzen, met Wallonië als uitgesproken voorbeeld.

Prijzen stijgen sneller dan verwacht

In Wallonië daalden de registratierechten voor de aankoop van de enige eigen woning van 12,5 % naar 3 %. De impact daarvan was onmiddellijk merkbaar: de prijzen van woningen stegen er met maar liefst 13,4 %. Ook in Vlaanderen, waar het tarief daalde van 3 % naar 2 %, werd een prijsopstoot genoteerd, zij het iets gematigder.

Zoals uit een eerdere analyse van de Nationale Bank bleek en zoals ook bevestigd werd in vastgoedvooruitzichten van verschillende onderzoeksinstellingen, heeft de verlaging van de registratierechten vooral geleid tot een stijging van de vastgoedprijzen. De intentie om wonen toegankelijker te maken werd volledig geneutraliseerd door het marktmechanisme: kandidaat-kopers kregen meer financiële ruimte, maar dat werd meteen vertaald in hogere biedprijzen.

Registratierechten verlagen de kost, maar drijven de prijs op:

Bron: De Tijd

Inelastisch aanbod versterkt prijseffecten

Dit effect is niet verrassend. Bij een vrij inelastisch aanbod, zoals op de Belgische woningmarkt, leidt elke toename van de koopkracht of het nu komt door lagere belastingen, rentetarieven of loonsverhogingen bijna automatisch tot hogere woningprijzen. De voorraad woningen reageert immers traag op een verhoogde vraag, waardoor de druk op de bestaande markt toeneemt. Dit is een schoolvoorbeeld van een markt waar beleidsingrepen zonder aanbodstrategie onbedoelde neveneffecten veroorzaken.

Politici die de verlaging van registratierechten voorstellen als oplossing voor de betaalbaarheidscrisis slaan dan ook de bal mis. Zonder bijhorend beleid om het aanbod uit te breiden of beter te benutten, leidt zo’n maatregel vooral tot prijsinflatie. Daarmee komt eigendom niet dichterbij voor wie het financieel al moeilijk had, maar wordt de drempel net verhoogd.

Depraetere wil wonen betaalbaarder maken, maar drijft de prijzen op:

Bron: KW

De echte sleutel: aanbodbeleid en ruimtelijke innovatie

De enige duurzame manier om wonen betaalbaar te houden, is door structureel in te grijpen aan de aanbodzijde van de markt. Dat hoeft niet te betekenen dat elke vierkante meter open ruimte moet worden volgebouwd.

Er zijn alternatieven zoals:

• Herbestemming van bestaande gebouwen, zoals leegstaande kantoren en industriële panden.

• Woonverdichting, door hogere bebouwing of het splitsen van grote woningen.

• Niet-conventionele woonvormen, zoals cohousing of modulaire woningen.

• Beter ruimtelijk beleid en mobiliteit, waardoor nieuwe woonkernen buiten de steden aantrekkelijker worden.

Maar dergelijke oplossingen vergen een gecoördineerde aanpak over verschillende bestuursniveaus en beleidsdomeinen. Het vraagt investeringen, politieke moed en langetermijndenken, veel complexer dan het eenvoudigweg verlagen van belastingen.

Belgische vastgoedmarkt 2026: fragiel spel tussen politiek beleid en markt

In het begin van 2026 blijft de woningmarkt in een kwetsbaar evenwicht. De inflatie in vastgoedprijzen ligt tussen de 2 % en 4 % per jaar, afhankelijk van de regio. De rentevoeten zijn begin dit jaar licht gedaald, waardoor kopers opnieuw actiever worden. Toch blijft het aanbod structureel achter. De Notarisbarometer van eind 2025 toonde een stijging van het aantal transacties met 15 %, maar vooral in het goedkopere segment blijft de concurrentie groot.

Zonder structurele maatregelen om het aanbod te verruimen, zal de koopdruk hoog blijven en dreigt de kloof tussen kopers en verkopers verder te groeien. Beleidsmakers moeten beseffen dat betaalbaarheid geen kwestie is van belastingen verlagen, maar van marktdynamiek hervormen. Alleen blijkt net dat structurele hervormen in België bijzonder moeizaam te verlopen. De versnipperde bevoegdheden over huisvesting, ruimtelijke ordening en fiscaliteit, verdeeld over de federale en gewestelijke overheden, zorgen voor een complex beleidslandschap waarin politieke tegenstellingen vaak tot stilstand leiden. Elke partij trekt aan een ander eind van het touw, waardoor gecoördineerd aanbodbeleid of hervormingen zelden van de grond komen.

Zolang deze institutionele verlamming voortduurt, blijft het risico bestaan dat goedbedoelde fiscale ingrepen zonder ondersteunend aanbodbeleid vooral prijsverhogend werken. En zo schuift de droom van betaalbaar wonen voor steeds meer Belgen verder weg.

Lees ook: Cathie Wood waarschuwt: wie deze beleggingstrends mist, loopt achter

Ook particuliere beleggers kunnen inspelen op deze structurele dynamiek op de vastgoedmarkt, zonder zelf blootgesteld te zijn aan de grilligheid van individuele woningprijzen. Wie zoekt naar stabiel rendement buiten de beurs, kijkt daarbij steeds vaker naar professioneel beheerd vastgoed met voorspelbare kasstromen en een focus op essentiële functies.

Het SynVest Dutch RealEstate Fund belegt in Nederlands vastgoed, met nadruk op supermarkten en zorgcentra: segmenten die ook in economisch wisselvallige tijden veerkrachtig blijven. Het fonds behaalde de afgelopen jaren een gemiddeld rendement van 8,6 % per jaar, waarvan 6 % maandelijks wordt uitgekeerd, wat zorgt voor regelmatige inkomsten en brede spreiding over solide huurders.

Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.