Jitse Groen heeft een punt over het verdwijnen van huurwoningen
In het kort
Jitse Groen heeft een punt als hij waarschuwt voor beleid dat verhuren onaantrekkelijk maakt. Het bezit van particuliere investeerders is volgens het Kadaster afgenomen, terwijl Nederland ook huurwoningen nodig heeft. Verkoop helpt sommige woningkopers, maar biedt geen oplossing voor iedereen die wil of moet huren. Een houdbare huurmarkt vraagt daarom om bescherming van huurders én ruimte voor eigenaren om een redelijke opbrengst te behalen.
“We willen meer woningen, maar belasten huurwoningen weg”, schreef Groen in zijn post van 2 oktober 2026. Die zin is scherp, maar raakt een reële spanning. Een lagere toegestane huur kan de maandlast van de zittende huurder verlagen. Als de eigenaar bij vertrek van die huurder liever verkoopt, kan de volgende woningzoekende echter minder huurwoningen vinden.
Het probleem is groter dan een keuze tussen voor of tegen verhuurders. Niet iedereen kan op hetzelfde moment kopen. Een tijdelijk arbeidscontract, beperkt eigen geld of een verhuizing voor werk kan huren juist verstandig maken. Wie het aanbod daarvan verkleint, beperkt ook die keuzevrijheid. Andersom mag een pleidooi voor verhuur niet doen alsof een starter die een voormalige huurwoning koopt daar niets mee opschiet.
Direct naar een onderdeel van dit artikel
De cijfers laten een verschuiving van huur naar koop zien
In het kwartaalbericht van 27 augustus 2026 meldde het Kadaster dat particuliere investeerders op 1 juli 269.600 woningen bezaten. Dat waren er 23.200 minder dan een jaar eerder. Hun aandeel in de woningvoorraad daalde van 3,5 naar 3,2 procent. Alle investeerders samen verkochten in het tweede kwartaal per saldo 6.400 meer woningen aan eigenaar-bewoners dan zij van die groep kochten.
Dit ondersteunt de waarschuwing over het verhuuraanbod, maar is geen berekening van het afzonderlijke belastingeffect. Rente, verkoopprijzen, persoonlijke omstandigheden en huurregels kunnen allemaal meespelen. Het Kadaster registreert wat met woningen gebeurt; daarmee staat nog niet vast hoeveel verkopen door één beleidsmaatregel zijn veroorzaakt. De cijfers rechtvaardigen aandacht voor de prikkels, geen precieze claim die iedere verkochte woning aan box 3 toeschrijft.
Een overdracht van verhuurder naar bewoner verandert bovendien niet het aantal bakstenen. In een vereenvoudigde buurt met honderd woningen kunnen tien huurwoningen koopwoningen worden, terwijl de totale voorraad honderd blijft. Er zijn dan wel tien minder woningen die opnieuw te huur kunnen komen. Of het maatschappelijk gunstig uitpakt, hangt mede af van wie koopt, wie daarna nog zoekt en of er nieuwe woningen bijkomen.
Ook binnen de groep investeerders bestaan verschillen. Volgens hetzelfde Kadasterbericht groeide het bezit van bedrijfsmatige investeerders in een jaar met 6.800 woningen, terwijl het particuliere bezit kromp. Bedrijfsmatige investeerders voegden door onder meer nieuwbouw en verbouwing circa 14.100 woningen toe. Een debat dat alle investeerders als één homogene groep behandelt, mist dus een belangrijk deel van de werkelijkheid.
Van bruto huur naar het bedrag dat werkelijk overblijft
Neem een fictieve woning met een waarde van €300.000, een lening van €180.000 en daarmee €120.000 eigen vermogen. De bruto huur is €1.200 per maand, dus €14.400 per jaar. We rekenen met €3.000 jaarlijkse eigenaarskosten, waaronder onderhoud, verzekering en niet-doorbelaste lasten. De rente bedraagt 4 procent over €180.000: €7.200 per jaar. Daarnaast nemen we een afzonderlijke, veronderstelde belastingrekening van €3.000 per jaar op.
Dan resteert €14.400 minus €3.000 minus €7.200 minus €3.000: €1.200 per jaar, gemiddeld €100 per maand. Dat is een modelkasresultaat na de opgenomen kosten en modelbelasting, oftewel 1 procent van het eigen vermogen. Het is geen bruto huurrendement en ook geen volledige fiscale nettoberekening. Het belastingbedrag is een aanname, geen berekende box 3-aanslag of wettelijk tarief.
We veronderstellen volledige verhuur, geen aflossing en geen aankoop- of verkoopkosten. Een reservering voor grote toekomstige renovaties ontbreekt eveneens; de €3.000 eigenaarskosten zijn de enige kostenpost naast rente en modelbelasting. Waardestijging of waardedaling van de woning telt niet mee in het kasresultaat. Wie deze vereenvoudigingen vergeet, kan een klein jaarlijks overschot ten onrechte aanzien voor een royaal en risicoloos rendement.
Een eigenaar zonder lening heeft in dit voorbeeld €7.200 meer kasruimte. Daar staat tegenover dat er €300.000 eigen vermogen vastzit in plaats van €120.000. Een verhuurder met een oude lage rente staat er weer anders voor dan iemand die moet herfinancieren. Beleid dat alleen de bruto huuropbrengst ziet, gaat voorbij aan die verschillen. Tegelijk is een hoge lening een eigen keuze; de samenleving hoeft die financiering niet winstgevend te garanderen.
Welke huur is nodig om verhuur aantrekkelijk te houden
De omgekeerde rekensom begint bij de kosten. Met €3.000 eigenaarskosten, €7.200 rente en €3.000 modelbelasting is jaarlijks €13.200 nodig om op nul uit te komen. Gedeeld door twaalf is dat €1.100 bruto huur per maand. Wie daarnaast 3 procent kasopbrengst op €120.000 eigen vermogen verlangt, wil €3.600 per jaar overhouden. De benodigde huur wordt dan (€13.200 plus €3.600) gedeeld door twaalf: €1.400 per maand.
Die €1.400 is een economische drempel in een rekenvoorbeeld, geen juridisch toegestane huurprijs en geen advies om een bestaande huur te verhogen. De toegestane prijs en verhoging hangen onder meer af van de woning, het puntenstelsel en het contract. Juist het verschil tussen een economische drempel en een wettelijke grens verklaart waarom een eigenaar kan besluiten niet opnieuw te verhuren.
Dat rendement ertoe doet, erkent ook het kabinet. Op 16 juni 2026 kondigde de minister maatregelen voor middenhuur aan die particuliere verhuurders meer financiële ruimte moeten geven om verkoop te voorkomen. Daaronder vallen aanpassingen van het woningwaarderingsstelsel en een voorstel om de nieuwbouwopslag te verlengen. De aangekondigde WWS-wijzigingen hadden 1 januari 2027 als beoogde ingangsdatum. Een beleidsvoornemen is daarmee nog geen vrije huurverhoging voor iedere woning.
In dat bericht wordt uitdrukkelijk onderscheid gemaakt tussen nieuwe en bestaande huurcontracten. Voor bestaande contracten blijft de jaarlijks toegestane verhoging relevant. Dat is logisch: huurders moeten op hun woonlasten kunnen vertrouwen. Maar ook de eigenaar die op basis van bestaande regels geld vastzet, verdient voorspelbaarheid. Een evenwichtige woningmarkt vraagt dat beide belangen meer zijn dan een sluitpost.
Drie scenario’s voor dezelfde woning tot en met 2029
Voor de jaren 2027, 2028 en 2029 rekenen we met drie samenhangende situaties, met 4 oktober 2026 als peildatum. In de basis blijven de bruto huur van €14.400, eigenaarskosten van €3.000, lening van €180.000 tegen 4 procent en modelbelasting van €3.000 ieder jaar gelijk. De uitkomst is €1.200 per jaar en €3.600 over de drie jaren samen.
In het gunstige alternatief daalt de rente naar 3 procent en blijven de andere aannames gelijk. De jaarlijkse rentelast wordt €5.400. Het kasresultaat stijgt naar €3.000 per jaar, gemiddeld €250 per maand en €9.000 over drie jaar. In het ongunstige alternatief stijgt de rente naar 5 procent en lopen de eigenaarskosten op naar €4.000. Dan resteert €14.400 minus €9.000 minus €4.000 minus €3.000, ofwel €1.600 verlies per jaar en €4.800 verlies over drie jaar.
De formule blijft bruto huur minus eigenaarskosten minus rente minus modelbelasting. Alle bedragen zijn nominaal en het gekozen niveau blijft in elk scenario drie jaar gelijk. Dit zijn geen voorspellingen van rente, woningprijzen, fiscale regels of werkelijk rendement. De vergelijking laat vooral zien hoe weinig ruimte een beperkt kasoverschot biedt wanneer twee tegenvallers tegelijk optreden. Een vaste lage rente of een grotere onderhoudsbuffer kan de beoordeling duidelijk verbeteren.
Eigendom beschermen helpt ook de volgende huurder
De sterkste tegenwerping tegen meer ruimte voor verhuurders is de schaarste op de woningmarkt zelf. Een woningzoekende heeft vaak weinig onderhandelingsmacht. Zonder grenzen kan de prijs sterk oplopen, terwijl wonen een basisbehoefte is. Dat argument verdient een serieus antwoord: handhaaf kwaliteit en contracten, pak misbruik aan en voorkom dat een zittende huurder plotseling een onbetaalbare rekening krijgt.
Maar bescherming die vooral werkt voor wie al binnen zit, kan mensen buiten de deur laten staan. Een lager gereguleerd bedrag op papier helpt weinig als er geen woning beschikbaar komt. Daarom hoort voldoende aanbod bij huurdersbescherming. Bouwen, splitsen en verbouwen moeten financieel uitvoerbaar zijn. Een eigenaar die een goede woning aanbiedt en zijn afspraken nakomt, behoort een legitieme plaats op de markt te hebben.
Groens waarschuwing is op dat punt terecht. Belastingdruk, financiering en huurregulering moeten samen worden beoordeeld, omdat ze samen bepalen of iemand blijft verhuren. Het doel hoort niet te zijn dat elk pand maximaal rendeert. Het doel is dat goed verhuurderschap en nieuwe investeringen aantrekkelijk genoeg blijven om keuze te bieden aan mensen die niet kunnen of willen kopen.
Het bewijs dat dit oordeel kan bijstellen, is concreet: een duurzaam groeiend betaalbaar huuraanbod, aantoonbaar meer investeringen en lagere zoekdruk, ook voor nieuwe huurders. Als strengere regels dat zonder extra schaarste opleveren, verdienen ze steun. Zolang particuliere verhuur terugloopt, is het verstandig Groens signaal te gebruiken om de optelsom van lasten te herzien. Minder aanbod is een hoge prijs voor beleid dat betaalbaarheid belooft.
Lees ook: Jitse Groen waarschuwt terecht voor belasting op ongerealiseerde winst. Wie de ondernemer achter de kritiek beter wil begrijpen, leest ons profiel van Jitse Groen.
Opmerkingen