ABN AMRO doet een belangrijke voorspelling voor de huizenmarkt
- Michiel V
- 2 dagen geleden
- 4 minuten om te lezen
In het kort:
ABN Amro verwacht voor 2026 en 2027 gematigde prijsstijgingen van respectievelijk ongeveer 3 en 4 procent, zonder echte ontspanning van de markt.
Het woningtekort blijft groot door tegenvallende nieuwbouw, waardoor prijzen nauwelijks ruimte hebben om te dalen.
Hogere inkomens en stabiele hypotheekrentes zorgen voor veerkracht, terwijl regionale verschillen steeds belangrijker worden.
De Nederlandse woningmarkt liet in 2025 een opvallend sterk herstel zien. De huizenprijzen stegen met bijna negen procent en het aantal transacties bereikte een recordniveau. Voor 2026 en 2027 verandert dat beeld. Volgens ABN Amro blijft de woningmarkt krap en veerkrachtig, maar verschuift deze wel duidelijk naar een fase van afkoeling zonder echte ontspanning.
Gematigde prijsstijgingen in de komende jaren
Voor 2026 verwacht ABN Amro een stijging van de huizenprijzen met ongeveer drie procent. In 2027 zou daar nog eens vier procent bij kunnen komen. Daarmee blijven de prijzen stijgen, maar in een veel rustiger tempo dan in het afgelopen jaar. De periode van extreme prijsstijgingen lijkt voorlopig voorbij, tenzij er opnieuw een onverwachte economische of politieke schok optreedt.
Belangrijk is dat deze gematigde groei niet wijst op zwakte. Integendeel, de onderliggende vraag naar woningen blijft groot. Het structurele woningtekort zorgt ervoor dat de markt nauwelijks ruimte heeft voor echte prijsdalingen. Zelfs bij een beperkte economische groei of licht hogere rente blijft de vraag groter dan het aanbod.
Het aantal woningtransacties zal in 2026 licht dalen en in 2027 verder teruglopen. In 2025 werden naar schatting 239.000 woningen verkocht, het hoogste niveau in tien jaar. Die piek werd grotendeels veroorzaakt door de verkoop van huurwoningen door beleggers, het zogeheten uitponden. Door veranderende belastingregels en huurplafonds besloten veel beleggers hun woningen van de hand te doen.
Vooruitkijkend verwacht ABN Amro dat deze verkoopgolf geleidelijk wegebt. In de eerste helft van 2026 komt nog extra aanbod vrij, maar daarna neemt dit effect af. Hierdoor daalt het aantal transacties niet omdat de interesse verdwijnt, maar omdat er simpelweg minder woningen beschikbaar zijn.
Nieuwbouw blijft de zwakke schakel
Een van de grootste onzekerheden voor de toekomst van de woningmarkt blijft de nieuwbouw. De productie van nieuwe woningen blijft achter door een combinatie van personeelstekorten, stikstofregels, netcongestie en lange vergunningstrajecten. Zolang deze knelpunten niet structureel worden opgelost, blijft het aanbod tekortschieten.
Dit betekent dat de druk op de bestaande woningvoorraad hoog blijft. Zelfs wanneer de economie afkoelt of de hypotheekrente iets oploopt, vangt het woningtekort veel van deze effecten op. Hierdoor ontstaat een markt die minder volatiel is dan in het verleden, maar ook moeilijker kan corrigeren.
Inkomensgroei als belangrijke steunpilaar
Een cruciaal verschil met eerdere afkoelingsfases is de ontwikkeling van de inkomens. De loonstijgingen van de afgelopen jaren hebben de inflatie ingehaald, waardoor huishoudens er reëel op vooruit zijn gegaan. Deze inkomensgroei fungeert als een schokdemper voor de woningmarkt.
Voor de komende jaren verwachten economen dat inkomens blijven stijgen, al in een rustiger tempo. Dit helpt huishoudens om hogere woonlasten op te vangen en voorkomt dat een licht hogere hypotheekrente direct leidt tot een scherpe daling van de vraag. Hierdoor blijft de betaalbaarheid onder druk, maar stort deze niet in.
Hypotheekrente remt de vraag, maar breekt de markt niet
De hypotheekrente is eind 2025 licht opgelopen en blijft ook in 2026 een factor van betekenis. Banken geven aan dat hogere rentes op de kapitaalmarkt sneller worden doorgegeven aan consumenten dan vroeger. De ruimte om schommelingen op te vangen binnen de winstmarges is kleiner geworden.
Toch verwachten analisten geen sterke rentestijging. Het meest waarschijnlijke scenario is stabilisatie op een iets hoger niveau. Dit zorgt voor hogere maandlasten en remt de vraag enigszins, maar is onvoldoende om de prijzen structureel te laten dalen. De aanhoudende woningnood blijft de doorslaggevende factor.
Regionale verschillen worden steeds zichtbaarder
In de komende jaren zullen de verschillen tussen regio’s verder toenemen. In stedelijke gebieden en economisch sterke regio’s blijft de vraag hoog en de prijsdruk stevig. In krimpregio’s of gebieden met minder werkgelegenheid kan de markt sneller stabiliseren of tijdelijk afkoelen.
Hierdoor zeggen landelijke gemiddelden steeds minder over de lokale situatie. Voor woningzoekers en huiseigenaren wordt locatie belangrijker dan ooit. Bereikbaarheid, werkgelegenheid en nieuwbouwplannen bepalen in toenemende mate hoe de markt zich lokaal ontwikkelt.
Krapte voorkomt echte daling
De combinatie van hogere maandlasten en blijvende woningnood zorgt voor een nieuw evenwicht. De vraag wordt afgeremd, maar niet genoeg om prijzen te laten dalen. Het structurele tekort aan woningen blijft de dominante factor. Zolang dit tekort niet wordt opgelost, blijft de onderliggende druk op de markt aanwezig.
Volgens ABN Amro belandt de woningmarkt daarmee in een fase van stabilisatie. De extreme uitschieters van de afgelopen jaren maken plaats voor een rustiger patroon. Minder transacties, gematigde prijsstijgingen en een financieel sterkere koper vormen samen een stevig fundament.
Een stabiele maar structureel krappe woningmarkt
Alles bij elkaar wijst de verwachting voor de komende jaren op een woningmarkt die rustiger oogt, maar fundamenteel krap blijft. De extreme dynamiek van 2025 maakt plaats voor gematigde prijsstijgingen en minder transacties, zonder dat de druk echt verdwijnt.
Zonder een forse versnelling van de woningbouw of ingrijpende beleidswijzigingen blijft dit het meest waarschijnlijke scenario. Voor woningzoekenden betekent dit dat geduld en realisme nodig blijven. Voor huiseigenaren betekent het dat de waarde van hun woning waarschijnlijk blijft stijgen, zij het in een rustiger en voorspelbaarder tempo dan in de afgelopen jaren.
De Nederlandse woningmarkt laat zien hoe structurele schaarste zorgt voor stabiliteit, zelfs wanneer het tempo afneemt. Prijzen stijgen minder hard, transacties nemen af, maar echte ontspanning blijft uit door een blijvend tekort aan geschikt vastgoed. Dat maakt woningen steeds minder een kwestie van timing en steeds meer een lange termijn investering waar je zo snel mogelijk bij moet zijn.
SynVest speelt in op diezelfde dynamiek door te investeren in Nederlands supermarktvastgoed en zorgvastgoed. Dit zijn sectoren waar vraag structureel aanwezig blijft en huurinkomsten voortkomen uit dagelijkse behoeften, los van korte termijn schommelingen op de woningmarkt. Voor beleggers die zoeken naar voorspelbaarheid en een stabiele kasstroom kan dit een rustige aanvulling zijn binnen een bredere portefeuille.
Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.
Opmerkingen