Rabobank telt pensioen straks vijftien jaar eerder mee
In het kort
Rabobank en Obvion laten vanaf maart 2027 het verwachte pensioeninkomen vijftien jaar vóór de pensioendatum meetellen, vijf jaar eerder dan nu. Daardoor kan een lager pensioeninkomen al rond het begin van de vijftig de maximale hypotheek drukken, ook wanneer het salaris op dat moment ruim genoeg lijkt. Daarnaast mag op 85-jarige leeftijd nog maximaal zeventig procent van de woningwaarde als hypotheekschuld overblijven. Een bestaande hypotheek die niet wordt aangepast, verandert niet door dit nieuwe beleid.
De wijziging volgt op overleg met toezichthouders. In het persbericht van 1 oktober schrijven Rabobank en dochter Obvion dat de nieuwe regels gelden bij verhuizen, herfinancieren en bepaalde aanpassingen, zoals een verhoging. Wie niets aan een lopende hypotheek verandert, krijgt dus niet automatisch een lagere limiet of een nieuw aflossingsschema.
De achtergrond staat in een toezicht-Q&A van De Nederlandsche Bank. DNB verwacht dat banken beoordelen of inkomen na pensionering voldoende is wanneer de contractuele looptijd daaroverheen gaat. Als de lening langer loopt dan de resterende levensverwachting, is het deel dat dan nog openstaat economisch vergelijkbaar met aflossingsvrije schuld: de verkoopwaarde van het huis wordt een belangrijkere terugbetaalbron.
Dat maakt de maatregel tegelijk logisch en gevoelig. Een bank wil voorkomen dat een lening pas betaalbaar lijkt zolang iemand werkt. Voor de klant kan een regel die ver vooruitkijkt echter een verhuizing of verbouwing blokkeren terwijl de maandlast vandaag goed draagbaar is. De uitkomst hangt daarom minder af van leeftijd alleen dan van vier cijfers: het pensioeninkomen, de resterende schuld, de looptijd en de woningwaarde.
Direct naar een onderdeel van dit artikel
Waarom vijf jaar eerder zoveel verschil kan maken
De AOW-leeftijd is in 2027 67 jaar en stijgt in 2028 naar 67 jaar en drie maanden. Een persoonlijk ouderdomspensioen kan op een andere datum ingaan. Rabobank gebruikt de verwachte pensioendatum. Wie op 68 jaar met pensioen verwacht te gaan, valt onder het huidige tienjaarsvenster vanaf 58 jaar. Vanaf maart 2027 begint dezelfde toets al op 53 jaar.
De bank vervangt het salaris niet simpelweg vijftien jaar lang door het pensioen. Zij kijkt naar betaalbaarheid tijdens de looptijd. Een hypotheek die na pensionering nog lang doorloopt, moet ook bij het lagere inkomen passen. De precieze maximale lening blijft afhankelijk van de rekenregels en het individuele dossier. Daarom is iedere stellige algemene uitspraak dat iemand een vast bedrag minder kan lenen misleidend.
Het mechanisme raakt vooral klanten bij wie het pensioeninkomen duidelijk lager ligt dan het arbeidsinkomen. Wie weinig terugvalt, veel eigen geld meebrengt of een korte resterende looptijd kiest, kan beperkt verschil merken. Voor iemand met een groot aflossingsvrij deel kan het effect juist groter worden, omdat de schuld na pensionering nauwelijks vanzelf daalt.
De omgekeerde economische vraag is ook belangrijk. De strengere toets beperkt niet alleen vraag naar woningen, maar kan huishoudens aanzetten eerder af te lossen of goedkoper te kopen. Dat verlaagt kredietrisico voor de bank en toekomstige woonlasten voor de klant. De prijs is minder bestedingsruimte nu en mogelijk minder mobiliteit op de woningmarkt.
De maandlast verandert niet maar de leentoets wel
Neem een eigen rekenvoorbeeld. Een klant verdient €70.000 bruto per jaar en verwacht €42.000 bruto pensioen. De gewenste annuïteitenhypotheek is €300.000, met dertig jaar looptijd en een rekenrente van 4,5 procent. De bruto maandbetaling volgt uit P × r / [1 − (1 + r)⁻³⁶⁰], met P = €300.000 en r = 0,045 / 12. De uitkomst is €1.520,06 per maand en €18.240,67 per jaar.
In het eerste jaar bestaat €13.400,99 van die betalingen uit rente en daalt de schuld met €4.839,68. Voor een vereenvoudigde netto kasrekening nemen we aan dat 37 procent van de betaalde rente fiscaal terugkomt. Dan is het belastingeffect €4.958,37 en resteert €13.282,30 netto kasuitgave in het eerste jaar, gemiddeld €1.106,86 per maand. Dit is nadrukkelijk een rekenaanname: eigenwoningforfait, aftrekbeperkingen, het persoonlijke belastingtarief en andere woonkosten zijn niet meegenomen.
De bruto betaling is 26,1 procent van het bruto maandinkomen tijdens werk, maar 43,4 procent van het bruto pensioeninkomen. Dat bewijst niet dat de lening volgens Rabobank wordt afgewezen, want een bank gebruikt meer gegevens en wettelijke financieringslastnormen. Het laat wel zien waarom hetzelfde contract na pensionering zwaarder kan wegen zonder dat rente of aflossing verandert.
Wie alleen naar de huidige betaalrekening kijkt, mist dus het punt van de nieuwe toets. Het beleid verandert niet noodzakelijk de overeengekomen maandbetaling. Het kan wel het bedrag beperken dat de bank verantwoord vindt zodra een nieuwe aanvraag of wijziging wordt beoordeeld.
De grens op 85 jaar draait om schuld en woningwaarde
De tweede regel is concreter. Op 85-jarige leeftijd mag de hypotheekschuld bij Rabobank en Obvion maximaal zeventig procent van de woningwaarde zijn. Bij een woning van €400.000 is de grens dus €280.000. Verwacht de bank dat er dan nog €300.000 openstaat, dan ontbreekt €20.000 aan schuldreductie.
Draai de berekening om. Voor €300.000 restschuld is minimaal €300.000 / 0,70 = €428.571 woningwaarde nodig om precies op zeventig procent uit te komen. Dat is geen voorspelling dat het huis zoveel waard zal zijn. Het is de grenswaarde binnen deze eenvoudige verhouding. De bank heeft niet bekendgemaakt welke toekomstige waardeveronderstelling zij gebruikt, dus het artikel rekent niet met verzonnen huizenprijsgroei.
Voor een volledig annuïtaire lening die vóór 85 jaar afloopt, kan de restschuld vanzelf laag genoeg worden. Bij een aflossingsvrij deel blijft de hoofdsom staan. DNB zegt niet dat zo'n lening verboden is. De toezichthouder verlangt wel dat banken het deel dat na de levensverwachting resteert behandelen als schuld die uiteindelijk vooral uit het onderpand moet worden terugbetaald.
Dat onderscheid bepaalt wie betaalt. De bank krijgt een veiliger portefeuille en minder kans dat een nalatenschap met een hoge schuld en tegenvallende woningwaarde achterblijft. De klant betaalt door sneller af te lossen, meer eigen geld in te brengen of met een kleinere lening genoegen te nemen. Nabestaanden profiteren mogelijk van minder schuld, maar erven ook minder liquide vermogen wanneer extra aflossingen uit spaargeld zijn gedaan.
Niet iedere oudere huiseigenaar wordt hetzelfde geraakt
De eerste groep bestaat uit mensen die tussen ongeveer tien en vijftien jaar voor hun pensioen zitten en willen verhuizen, oversluiten of verhogen. Zij kwamen tot nu toe mogelijk buiten het pensioenvenster en vallen er vanaf maart 2027 wel in. Bij pensioen op 68 jaar gaat het grofweg om leeftijden 53 tot 58. Een andere pensioendatum verschuift deze band.
De tweede groep heeft een grote aflossingsvrije schuld of een zeer lange looptijd. Voor hen kan de zeventigprocentgrens op 85 jaar belangrijker zijn dan het lagere pensioeninkomen. Een klant met veel overwaarde kan ondanks een bescheiden pensioen binnen de onderpandgrens blijven. Een klant met weinig overwaarde kan juist extra moeten aflossen, ook als de lopende rente laag is.
De derde groep kan gebruikmaken van uitzonderingen of maatwerk. Bij een ongewijzigde bestaande hypotheek verandert niets. Rabobank noemt bijzondere situaties zoals scheiding, overlijden en het einde van de looptijd, waarin samen naar een passende oplossing kan worden gekeken. Ook kent NHG specifieke seniorenroutes, onder voorwaarden bijvoorbeeld een toets op werkelijke lasten. Dat is geen automatisch recht en niet iedere lening heeft NHG.
Huishoudens met twee inkomens vragen extra aandacht. Als partners op verschillende momenten met pensioen gaan, kan het gezamenlijke inkomen in stappen dalen. De oudere partner kan al AOW en pensioen ontvangen terwijl de jongere nog werkt. Een enkel jaartotaal maskeert dan het tijdelijke gat. De relevante vraag is in welke jaren de laagste combinatie van inkomen en hoogste schuld samenvalt.
Drie leningpaden naar de grens van zeventig procent
Voor de scenario's nemen we €300.000 hypotheek en €400.000 woningwaarde. De horizon is leeftijd 85, niet de kalenderjaren 2027 tot en met 2029. Dat is bewust: de regel start in 2027, maar het beslissende risico ontstaat pas bij de schuld die op 85 jaar resteert. Een korte driejaarsgrafiek zou vooral schijnzekerheid geven.
In het basisscenario blijft de volledige €300.000 aflossingsvrij staan. De schuldgraad is dan €300.000 / €400.000 = 75 procent. Dat ligt vijf procentpunt boven de grens en vraagt €20.000 extra aflossing of minimaal €28.571 meer woningwaarde. De beperking is dat rente, verkoop en waardeverandering buiten beeld blijven.
In het zachtere alternatief is de helft aflossingsvrij en wordt de andere helft vóór 85 jaar volledig annuïtair afgelost. De restschuld is €150.000 en de schuldgraad 37,5 procent. De grens vormt dan geen probleem in dit rekenvoorbeeld. De aanname is wel dat alle betalingen volgens schema doorgaan en de woningwaarde €400.000 blijft.
In het strengere maar veiligere alternatief is de hele lening vóór 85 jaar annuïtair afgelost. De restschuld en schuldgraad zijn nul. Dat geeft de grootste buffer voor bank en nabestaanden, maar ook de hoogste verplichte aflossing tijdens de looptijd. Aflossen is vermogensopbouw, maar verlaagt het geld dat vrij beschikbaar blijft.
Geen van de drie scenario's is een voorspelling of advies. Ze isoleren één mechanisme. Werkelijke dossiers kunnen een combinatie bevatten van meerdere leningdelen, variabele woningwaarde, een kortere looptijd en verkoop vóór 85 jaar. Juist daarom moet een klant niet alleen vragen hoeveel nu kan worden geleend, maar ook welk restschuldschema de bank gebruikt.
Strenger rekenen is logisch maar vraagt maatwerk
De sterkste tegenwerping is dat vijftien jaar erg ver vooruit is. Pensioeninkomen kan nog veranderen, een woning kan worden verkocht en inkomen kan stijgen of dalen. Een strenge vroege toets kan daardoor een klant beperken op basis van een toekomst die nooit zo uitkomt. Dat bezwaar is reëel, vooral bij jonge vijftigers met veel carrièrejaren en aflossingen voor zich.
Toch is het economisch verdedigbaar dat een bank niet wacht tot vlak voor pensionering. Een hypotheek loopt vaak dertig jaar en pensioen is geen onverwachte schok. De nieuwe grens op 85 jaar maakt bovendien zichtbaar wanneer terugbetaling vooral op verkoop van het huis gaat leunen. Het beleid wordt pas onredelijk als rekenregels geen ruimte laten voor aantoonbare pensioenopbouw, contractuele aflossing, overwaarde en bijzondere omstandigheden.
Het oordeel is daarom dat de aanscherping kredietrisico beter zichtbaar maakt, maar dat de praktische uitwerking doorslaggevend blijft. Het nieuwe bewijs dat dit oordeel zou veranderen is een transparante publicatie van Rabobank over de gebruikte pensioenraming, woningwaarde en maatwerkcriteria, plus cijfers over hoeveel aanvragen hierdoor lager uitvallen of worden afgewezen. Zonder die gegevens staat de richting vast, maar niet de grootte van de rekening.
Opmerkingen