Een koelere woningmarkt maakt de hypotheek nog niet betaalbaarder
In het kort
ABN AMRO verhoogt zijn huizenprijsraming voor 2026, maar verlaagt die voor 2027. Dat klinkt tegenstrijdig, totdat je het sterke begin van dit jaar scheidt van de duurdere financiering die kopers nu afremt. Een afkoelende markt levert bovendien niet automatisch lagere maandlasten op. Bij een hypotheek van €400.000 vraagt een rentestijging van 4 naar 4,5 procent ongeveer €23.100 minder schuld om de bruto maandbetaling gelijk te houden.
In de Woningmarktmonitor van 1 oktober rekent ABN AMRO op 3,8 procent prijsstijging in 2026 en 2,5 procent in 2027. Dat was respectievelijk 3 en 4 procent. De betere cijfers voor dit jaar komen vooral door eerdere prijsstijgingen; voor volgend jaar weegt langer hoge hypotheekrente zwaarder. Het zijn nominale verwachtingen voor gemiddelde prijzen per kalenderjaar, geen toezegging over de waarde van een afzonderlijk huis.
Voor een verkoper is een wat hogere prijs prettig. Voor iemand die vrijwel alles moet lenen telt vooral het bedrag dat maandelijks overblijft. Daartussen zit de spanning van deze woningmarkt: minder concurrentie bij een bezichtiging kan samengaan met minder ruimte in het huishoudbudget. De beslissende vraag is daarom hoeveel financieringsruimte er overblijft nadat rente en aflossing zijn betaald.
Direct naar een onderdeel van dit artikel
Een lager groeicijfer is nog geen lagere koopprijs
De meest recente prijsmeting van CBS en Kadaster verscheen op 22 september. Bestaande koopwoningen waren in augustus gemiddeld 3,3 procent duurder dan een jaar eerder en 0,1 procent goedkoper dan in juli. Dat zijn twee verschillende vergelijkingen. De maanddaling zegt iets over de laatste stap, de jaarstijging over de afstand tot twaalf maanden geleden.
Bij een jaargemiddelde werkt bovendien een eerder bereikte prijsstijging door. Als woningen in de eerste maanden duurder worden en daarna maandenlang evenveel kosten, kan het gemiddelde van het hele jaar toch boven dat van het vorige jaar liggen. Een hogere raming voor 2026 is dus geen aanwijzing dat kopers in oktober plots weer harder moeten bieden.
Maak het zichtbaar met een prijsindex waarin het gemiddelde van 2025 op 100 staat. De nieuwe bankraming geeft 100 × 1,038 = 103,8 voor 2026 en vervolgens 103,8 × 1,025 = 106,395 voor 2027. Afgerond is dat 106,4. Het oude pad kwam uit op 103 × 1,04 = 107,12. Het verwachte niveau voor 2027 ligt daarmee lager dan eerder gedacht, maar nog altijd boven dat van 2026.
Zo’n landelijke index is geen prijslijst. Een appartement met hoge maandelijkse verenigingskosten concurreert anders dan een energiezuinig huis zonder grote verbouwing. Voor de koper telt de totale rekening. Een verkoper die alleen naar het landelijke percentage kijkt, kan daardoor een prijs vragen waarvoor de doelgroep de financiering niet meer rond krijgt.
Een half procentpunt rente kost hier 117 euro per maand
Neem een eigen rekenvoorbeeld met een annuïteitenhypotheek van €400.000, dertig jaar looptijd en een gelijkblijvende rente. Bij een annuïteit betaal je elke maand hetzelfde brutobedrag, met daarin rente en aflossing. Aan het begin overheerst de rente. Naarmate de schuld kleiner wordt, bestaat een groter deel van dezelfde betaling uit aflossing.
De formule voor de maandbetaling is P × r / [1 − (1 + r)⁻³⁶⁰]. P is de lening en r de jaarrente gedeeld door twaalf. Bij 4,5 procent is r gelijk aan 0,045 / 12 = 0,00375. Invullen geeft €400.000 × 0,00375 / [1 − 1,00375⁻³⁶⁰] = €2.026,74 bruto per maand. Twaalf betalingen zijn samen €24.320,89 per jaar.
Bij 4 procent komt dezelfde lening uit op €1.909,66 per maand, oftewel €22.915,93 per jaar. Het verschil is €117,08 per maand en €1.404,96 per jaar. Deze bedragen zijn niet gecorrigeerd voor inflatie. De gekozen rentes zijn rekenstanden, geen vergelijking van actuele aanbiedingen van hypotheekverstrekkers.
In de eerste maand van het voorbeeld met 4,5 procent is €1.500 rente en €526,74 aflossing. Dat laatste geld verdwijnt niet als rentekosten, maar vermindert de schuld. Het verlaat wel de betaalrekening. Wie betaalbaarheid beoordeelt, moet daarom zowel de maandelijkse kasuitgave als het onderscheid tussen kosten en vermogensopbouw begrijpen.
Netto kan de rekening anders uitvallen door belastingen en persoonlijke omstandigheden. Hier is geen belastingteruggave afgetrokken en ook geen eigenwoningforfait meegenomen. Advies, aankoopkosten, onderhoud en verzekeringen ontbreken eveneens. De berekening is dus een vergelijking van bruto financieringslasten; het is geen volledig woonbudget en evenmin een berekening van het bedrag dat een bank wettelijk mag uitlenen.
Starters betalen de nieuwe rente over bijna de hele aankoop
Een starter met weinig eigen geld voelt een rentestijging over een groot deel van de koopsom. Een koper die €200.000 kan inleggen en nog €200.000 leent, ondervindt bij dezelfde renteverandering in dit model de helft van het maandelijkse verschil. Dat volgt rechtstreeks uit de formule: bij gelijke rente en looptijd beweegt de betaling evenredig mee met de schuld.
Voor een bestaande eigenaar met een nog doorlopende rentevaste periode verandert de betaling niet direct door hogere tarieven voor nieuwe leningen. De gevoeligheid ontstaat wanneer financiering moet worden vernieuwd of uitgebreid. Een verhuizing kan daarom financieel onaantrekkelijk worden, zelfs als het volgende huis nauwelijks duurder is. De precieze uitkomst hangt onder meer af van de mogelijkheid om oude leningvoorwaarden mee te nemen.
Een lagere verkoopprijs is ook niet voor iedere doorstromer nadelig. Stel dat iemand een woning van €350.000 verkoopt en er een van €500.000 koopt. Bij een gelijke prijsdaling van 5 procent krimpt het verschil van €150.000 naar €142.500. De eigenaar ontvangt minder, maar hoeft voor de volgende woning €7.500 minder bij te leggen. Wie juist kleiner gaat wonen, ziet onder dezelfde aannames zijn vrijvallende bedrag afnemen.
Verhuurders en huurders staan weer anders in de wedstrijd. De verkoop van een huurwoning kan een koper toegang geven tot een huis, terwijl er voor een woningzoekende huurder aanbod verdwijnt. Een koopmarkt die wat ruimer oogt, hoeft de spanning op de huurmarkt dus niet op te lossen. Of iemand profiteert, hangt af van de markt waarop die persoon terecht moet kunnen.
Hoeveel goedkoper moet het huis worden om hogere rente op te vangen
Draai de vraag om. Niet hoeveel extra rente iemand kan dragen, maar welke koopprijs nog past bij de oude maandbetaling. Het uitgangspunt blijft €400.000 bij 4 procent en €1.909,66 bruto per maand. Bij 4,5 procent bedraagt de maandelijkse annuïteitsfactor ongeveer 0,005066853. Deel de oude maandbetaling door die factor en er past nog ongeveer €376.893 schuld binnen hetzelfde bedrag.
Het verschil is circa €23.107, of 5,8 procent van €400.000. Als de volledige koopprijs wordt geleend, moet het huis dus ongeveer zoveel goedkoper worden om uitsluitend deze rentestijging te neutraliseren. Alleen een tragere prijsstijging volstaat daarvoor niet. Met een vaste eigen inleg, een andere looptijd of andere belastingeffecten verandert de persoonlijke uitkomst.
Dit verklaart waarom rust op de woningmarkt niet meteen als verlichting voelt. Een koper kan meer tijd krijgen om te beslissen en toch minder kunnen betalen. Omgekeerd kan dalende rente de maandlast drukken, waarna extra biedruimte gedeeltelijk in hogere verkoopprijzen terechtkomt. Of de koper de winst behoudt, hangt mede af van hoeveel andere kopers dezelfde ruimte krijgen en hoeveel woningen beschikbaar komen.
Drie combinaties voor een aankoop eind 2027
Voor een beslissing vandaag is het nuttiger een paar samenhangende combinaties te bekijken dan één landelijke prijsraming rechtstreeks op een huis te plakken. De volgende eigen scenario’s gaan daarom over een aankoop eind 2027. Ze zijn geen voorspellingen van ABN AMRO en hebben geen toegekende kansen. De horizon stopt daar, omdat de besproken bankraming tot 2027 loopt en een extra doortrekking naar 2028 en 2029 vooral nieuwe aannames zou stapelen.
De referentie is opnieuw een volledig gefinancierde woning van €400.000 bij 4,5 procent: afgerond €2.027 bruto per maand. In het basisscenario kost die woning eind 2027 €410.000 en blijft de rekenrente 4,5 procent. Dat geeft €2.077 per maand en €24.929 per jaar. De aangenomen prijsstap van 2,5 procent vanaf het referentiebedrag is een eigen veronderstelling over deze woning, geen omzetting van de bankraming voor jaargemiddelden.
In het scenario met hogere rente stijgt de financieringsrente naar 5 procent en daalt de koopprijs naar €380.000. Ondanks 5 procent lagere aankoopkosten komt de bruto maandbetaling uit op €2.040, oftewel €24.479 per jaar. De renteverhoging eet het prijsvoordeel in dit voorbeeld volledig op. Dat laat zien waarom wachten op een goedkoper huis niet hetzelfde is als wachten op lagere woonlasten.
In het scenario met lagere rente kost de woning juist €420.000, maar bedraagt de rente 4 procent. De betaling wordt dan €2.005 per maand en €24.062 per jaar. Een 5 procent duurder huis vraagt hier toch een iets lagere bruto betaling dan de referentie. Alle drie de uitkomsten gebruiken dezelfde annuïteitenformule, looptijd en vereenvoudigingen. In werkelijkheid kunnen inkomen, eigen geld, rentevaste periode en woningkwaliteit tegelijk veranderen.
Schaarste blijft een tegenkracht maar geen betaalbaarheidsbewijs
De sterkste tegenwerping tegen verdere afkoeling is het beperkte aanbod. Mensen moeten ergens wonen en nieuw aanbod verschijnt niet meteen zodra de vraag toeneemt. Bovendien kunnen inkomensgroei en eigen vermogen kopers alsnog meer biedruimte geven. Een hogere rente hoeft daarom geen landelijke prijsdaling te veroorzaken. De bank verwacht ook na haar neerwaartse bijstelling nog een positief groeicijfer voor 2027.
Maar schaarste kan geen onbeperkte maandbetaling dragen. De koopprijs wordt uiteindelijk bepaald door de mensen die daadwerkelijk kunnen kopen, niet door iedereen die graag een woning wil. Als starters afhaken, kan het aantal transacties terugvallen voordat verkopers hun prijsverwachting aanpassen. Voor makelaars en andere partijen die aan iedere transactie verdienen, kan zo’n periode al pijnlijk zijn zonder grote daling van de prijsindex.
Het oordeel is daarom dat de nieuwe raming vooral minder prijsdruk belooft, geen oplossing voor betaalbaarheid. Voor kopers is de verhouding tussen schuld en maandbudget belangrijker dan het landelijke groeipercentage. Dat oordeel zou verbeteren bij aanhoudend lagere hypotheekoffertes, meer passend aanbod en inkomens die de totale woonlasten bijhouden. Een verdere rentestijging zonder voldoende prijsaanpassing zou het juist verslechteren.
Lees ook: Waarom ik mijn hypotheek heb afgelost.
Opmerkingen