Wie koopt drie gesloten vakantieparken en verdient dat terug?
In het kort
De executieveiling van Prinsenmeer, Brugse Heide en Stadsresort Valkenburg mag doorgaan. De koper krijgt samen 631.240 vierkante meter en 1.876 exploitabele eenheden en plaatsen, maar ook drie gesloten parken waarvoor geen openbaar herstelbudget bestaat. Daardoor zegt een lage hamerprijs nog weinig over de uiteindelijke investering. De doorslaggevende vraag is hoeveel omzet en operationele kas een nieuwe eigenaar na vergunningen, herstel en heropening werkelijk kan verdienen.
De veiling is interessant omdat ze laat zien wat schuld met een vastgoedbedrijf doet. Zolang rente en aflossing worden betaald, blijft de waarde van een park grotendeels een taxatievraag. Zodra de geldverstrekker zijn hypotheekrecht gebruikt, wordt waarde een bedrag dat een koper op één dag wil betalen, onder voorwaarden die minder comfortabel zijn dan bij een gewone verkoop.
Dat verschil is belangrijk. De parken worden eerst afzonderlijk aangeboden en daarna als combinatie. Alle onderhandse biedingen zijn volgens de actuele veilingpagina afgewezen. De veilingsite meldt bovendien dat de parken gesloten zijn en dat nog werd onderzocht of bezichtigingen mogelijk waren. Dat vergroot de onzekerheid over vergunningen, onderhoud en de snelheid waarmee inkomsten kunnen terugkeren.
Waarom de veilingprijs pas het begin is
Een executieveiling verkort de route tussen wanbetaling en verkoop. De hypotheekhouder hoeft niet te wachten tot de eigenaar zelf een koper vindt. Het economische voordeel is snelheid en afdwingbaarheid. Het nadeel is dat de koper meer onzekerheid in de prijs verwerkt. Minder tijd voor onderzoek, beperkte toegang tot een gesloten terrein en onduidelijkheid over herstel drukken doorgaans het bod dat iemand zonder voorbehoud wil neerleggen.
De drie parken worden geveild op grond van de regels voor openbare verkoop door een hypotheekhouder. De veilingdocumentatie verwijst naar artikel 3:268 en 3:254 van het Burgerlijk Wetboek. De tweede verwijzing maakt het mogelijk om ook verpande roerende zaken mee te verkopen. Daardoor gaat het niet alleen om grond en gebouwen, maar ook om delen van de inventaris die in de voorwaarden zijn omschreven.
De eerste rekensom is daarom bewust simpel. Deel een verondersteld bod door het totale aantal exploitabele eenheden of door de totale grondoppervlakte. Bij 40 miljoen euro komt dat uit op 21.322 euro per eenheid en 63,37 euro per vierkante meter. Dat zijn geen waarderingen. Ze laten alleen zien hoe sterk één totaalbedrag verandert wanneer de noemer wisselt.
Wat er daadwerkelijk onder de hamer komt
Prinsenmeer vormt verreweg het grootste deel. De veilingstukken noemen 1.516 exploitabele eenheden: 547 eigen verhuureenheden, 486 jaarplaatsen en 483 toeristische plaatsen. Ook het centrumgebouw met zwembad, horeca, supermarkt, speelvoorzieningen en bowlingbanen hoort erbij. Brugse Heide telt 95 kampeerplaatsen en 123 verhuureenheden. Stadsresort Valkenburg telt 142 plaatsen en appartementen, met een mix van campers, kamperen en twee vakantieappartementen.
Wie al deze plekken bij elkaar optelt, krijgt 1.876. Maar economisch zijn ze niet gelijk. Een eigen chalet kan per nacht worden verhuurd, een jaarplaats levert een contractueel bedrag per seizoen op en een toeristische plaats vraagt minder kapitaal maar kent meer seizoensschommelingen. De opbrengst per plek kan dus niet zonder meer worden vermenigvuldigd met hetzelfde tarief. Dat is de belangrijkste beperking van elke snelle rekensom.
De voorgeschiedenis laat bovendien zien waarom historische prijzen voorzichtig moeten worden gebruikt. De rechtbank Noord-Holland meldde in mei 2025 dat tien andere Oostappen-parken voor samen 185 miljoen euro waren verkocht en dat de koper zich niet op onzekerheid over beslag kon terugtrekken. Dat bedrag is geen vergelijkbare taxatie voor deze drie parken. De samenstelling, contracten, vergunningen en staat van onderhoud verschillen, en juist die verschillen bepalen bij recreatievastgoed hoeveel van de grondwaarde uiteindelijk in kasstroom verandert.
De markt zelf is niet ingestort. Het CBS telde in 2025 52,2 miljoen gasten bij Nederlandse logiesaccommodaties. Kampeerterreinen ontvingen 5,6 miljoen gasten, 8,6 procent meer dan een jaar eerder. Huisjesterreinen bleven met 11,4 miljoen gasten ongeveer gelijk. Die landelijke cijfers zeggen niets over deze gesloten parken, maar ze maken wel duidelijk dat een nieuwe eigenaar niet tegen een verdwenen recreatiemarkt hoeft op te boksen. De uitdaging zit eerder in heropening, kwaliteit en reputatie.
Een lage koopprijs kan duur vastgoed opleveren
De hamerprijs is bruto aankoopwaarde. Voor de koper telt de netto startrekening: koopsom plus overdrachtsbelasting, veilingkosten, herstel, financiering en werkkapitaal. De veilingpagina noemt 151.307,74 euro aan bijkomende kosten, exclusief de inzetpremie en overdrachtsbelasting. De Belastingdienst hanteert voor bedrijfspanden een tarief van 10,4 procent. Bij een gemengd recreatieobject kan de uiteindelijke fiscale kwalificatie per onderdeel verschillen, dus de notaris moet de echte grondslag vaststellen.
Neem een transparant rekenvoorbeeld. Bij een bod van 40 miljoen euro, 10,4 procent overdrachtsbelasting en 15.000 euro herstel per exploitabele eenheid bedraagt de rekening 40,00 miljoen plus 4,16 miljoen belasting plus 28,14 miljoen herstel plus 0,151 miljoen bekende veilingkosten. Dat is 72,45 miljoen euro vóór financieringskosten en werkkapitaal. Per eenheid is dat 38.620 euro. Het herstelbedrag is een aanname, geen openbaar gemaakte begroting.
Ook de exploitatie moet bruto en netto uit elkaar houden. Stel als vereenvoudigd voorbeeld dat de 1.876 eenheden gemiddeld 120 betaalde dagen per jaar opleveren tegen 65 euro bruto omzet per dag. Dat is 14,63 miljoen euro bruto per jaar, of 1,22 miljoen per maand. Bij 45 procent operationele kosten blijft 8,05 miljoen euro operationele kas per jaar over, gemiddeld 671.000 euro per maand. Rente, belasting, vervangingsinvesteringen en seizoenspieken zijn niet meegenomen. Omdat jaarplaatsen, toeristische plekken en verhuureenheden verschillend werken, is dit alleen een beslisvoorbeeld.
Welke opbrengst rechtvaardigt een bod
De nuttigste vraag begint niet bij de veilingprijs, maar bij het gewenste rendement. Stel dat de totale investering 72,45 miljoen euro is en een koper acht procent operationeel rendement wil. Dan moet jaarlijks 5,80 miljoen euro operationele kas worden verdiend. Bij een kasmarge van 55 procent is daarvoor 10,54 miljoen euro bruto omzet nodig. Gedeeld door 1.876 plekken is dat 5.615 euro per plek per jaar, of 468 euro per maand.
Deze omgekeerde rekensom dwingt een koper om aannames over bezetting, tarieven en kosten zichtbaar te maken. Een lager bod helpt, maar een jaar vertraging kan miljoenen aan gemiste omzet en extra bewaking kosten. Een hogere marge helpt eveneens, maar kan botsen met achterstallig onderhoud of de noodzaak om klanten terug te winnen. De waarde zit dus niet alleen in het vastgoed. Ze zit in de snelheid waarmee het vastgoed weer een geloofwaardige onderneming wordt.
Drie paden naar 2029
Voor 2027 tot en met 2029 werken we drie eigen paden uit. Elk pad gebruikt dezelfde 1.876 eenheden en berekent operationele kas als aantal eenheden maal bruto jaaromzet per eenheid maal kasmarge. Er zijn geen kansen aan toegekend. De bedragen zijn scenario’s, geen voorspellingen van de verkoper, financier, makelaar of toekomstige koper.
In het basispad levert elke eenheid gemiddeld 4.000 euro bruto omzet in 2027, 6.000 euro in 2028 en 7.000 euro in 2029. De kasmarge stijgt van 25 naar 35 en 40 procent. De operationele kas komt dan uit op 1,88 miljoen, 3,94 miljoen en 5,25 miljoen euro. Samen is dat 11,07 miljoen euro in drie jaar. Tegen een totale startrekening van 72,45 miljoen is dat nog geen snelle terugverdientijd.
Het trage pad veronderstelt lagere omzet per eenheid van 2.500, 4.000 en 5.000 euro, met marges van 15, 25 en 30 procent. De cumulatieve operationele kas blijft dan steken op 5,39 miljoen euro. Het snelle pad gebruikt 5.000, 7.500 en 9.000 euro omzet per eenheid en marges van 30, 40 en 44 procent. Dan loopt de driejaarskas op tot 15,87 miljoen euro. Zelfs dat snelle pad verdient de volledige investering niet in drie jaar terug, maar een koper bezit daarna wel grond, gebouwen en een werkend bedrijf.
De beperking is duidelijk: de scenario’s behandelen een jaarplaats en een chalet als één rekeneenheid. Ook financiering, belasting, extra investeringen, werkkapitaal en een eindwaarde ontbreken. De oefening is juist bedoeld om te laten zien welke omzet en marge nodig zijn voordat een lage koopprijs aantrekkelijk wordt. Een echte koper moet de mix per park, vergunningen, onderhoudsstaat en mogelijke claims afzonderlijk modelleren.
Het sterkste tegenargument en ons oordeel
Het sterkste redelijke tegenargument is dat de grond en bestaande infrastructuur zoveel intrinsieke waarde kunnen hebben dat de exploitatie tijdelijk minder belangrijk is. Prinsenmeer alleen beslaat meer dan een halve miljoen vierkante meter en heeft voorzieningen die nieuwbouw duur maken. Een koper met geduld, kapitaal en goede gemeentelijke relaties kan daardoor waarde creëren zonder dat ieder onderdeel snel terugkeert naar het oude gebruik. De groei van kampeerterreinen in 2025 ondersteunt dat er vraag is.
Daar staat tegenover dat gesloten recreatievastgoed geen passieve obligatie is. Leegstand levert geen vakantieomzet op, terwijl beveiliging, verzekering, onderhoud en vergunningstrajecten doorgaan. Bovendien verlaagt een executieveiling de zichtbare koopprijs niet automatisch genoeg om alle verborgen kosten te compenseren. Wie profiteert is uiteindelijk de koper die de operationele problemen beter kan oplossen dan de markt in zijn bod verwerkt. De schuldeiser profiteert van een zo breed mogelijke biedersgroep. De rekening komt terecht bij de eigenaar als de opbrengst na kosten en schulden weinig overlaat, en mogelijk bij gemeenten of chaletbezitters wanneer herstel lang duurt.
Ons oordeel is daarom dat de veilingprijs pas betekenis krijgt naast een openbaar herstelplan. Een bod van 30 miljoen kan duur zijn wanneer nog 50 miljoen nodig is en heropening jaren duurt. Een bod van 60 miljoen kan juist logisch zijn wanneer vergunningen snel duidelijk zijn, de gebouwen bruikbaar blijken en de exploitatie binnen twee seizoenen aantrekt. Het concrete bewijs dat dit oordeel zou veranderen is een onafhankelijke technische inventarisatie, duidelijkheid over vergunningen en een gedetailleerd biedresultaat met de fiscale en contractuele lasten. Tot die tijd is elke scherpe waardering schijnprecisie.
Opmerkingen