Huurprijzen blijven stijgen: wat dit betekent voor vastgoedbeleggers
- Arne Verheedt
- 2 dagen geleden
- 4 minuten om te lezen
In het kort
ING verwacht in 2026 een gematigde prijsstijging van 1,6% op de woningmarkt, na een scherpe toename van 4,6% in 2025.
De betaalbaarheid blijft onder druk, met jongeren die steeds vaker afhaken op de koopmarkt en afhankelijk worden van familiale steun.
De onzekerheid rond energie-efficiëntie en renovatiebeleid zet een rem op renovaties, ondanks de dringende noodzaak door verouderd woningpatrimonium.
De Belgische vastgoedmarkt bevindt zich begin 2026 op een complex kruispunt van prijstrends, rente-evoluties, sociaal-demografische verschuivingen en beleidsingrepen. Waar 2025 nog gekenmerkt werd door een forse heropleving van de woningprijzen, voorspelt ING voor 2026 een meer gematigde stijging van 1,6%. Maar achter deze cijfers schuilen diepere bewegingen die het vastgoedlandschap fundamenteel hertekenen.
Prijsevolutie stabiliseert na fiscale impuls
Na de verlaging van de registratierechten begin 2025 in zowel Vlaanderen als Wallonië, kende de woningmarkt een kortstondige heropleving. Kopers stroomden massaal terug naar de markt, waardoor transacties en prijzen opliepen. Zo steeg de mediane woningprijs in 2025 met 4,6%. Deze prijsstijging werd echter grotendeels geconcentreerd in de eerste jaarhelft van 2025, waarna de markt opnieuw afkoelde.
Voor 2026 voorziet ING een veel bescheidener prijsgroei van 1,6%, mede door de stabilisatie van de hypotheekrente en het wegebben van de fiscale impuls. De langetermijnrente is weliswaar licht gedaald, maar blijft boven het pre-2022 niveau. Hierdoor blijven hypotheekkosten relatief hoog in historisch perspectief.
ING verwacht nominale prijsstijging van 1,6% in 2026:
Betaalbaarheid blijft structureel probleem voor jongeren
Ondanks de matiging van de prijsstijgingen blijft de betaalbaarheid voor jonge kopers en starters een centrale zorg. Volgens de meest recente ING Consumer Survey geeft 69% van de Belgen aan dat starters tegenwoordig meer moeten betalen voor minder, in vergelijking met vijf jaar geleden. Vooral jongeren tussen 18 en 34 jaar ondervinden moeilijkheden: bijna één op vier huurt noodgedwongen wegens onbetaalbaarheid van een koopwoning.
De gemiddelde leeftijd waarop een woning gekocht wordt blijft stijgen, met 38 jaar voor een huis en 43 jaar voor een appartement in de eerste negen maanden van 2025. Familiehulp wordt daarbij cruciaal: zeven op tien starters zijn deels afhankelijk van financiële steun van ouders. De looptijd van hypothecaire leningen verlengt eveneens, met bijna 70% van de starters die kiest voor leningen van 20 jaar of meer.
Jongeren steeds afhankelijker van familiale steun dan vijf jaar geleden:
Huurmarkt onder druk: huurprijzen stijgen, kansen voor vastgoedbeleggers
De afhakende jongeren op de koopmarkt wijken uit naar de huurmarkt, wat daar een dubbel effect veroorzaakt: stijgende vraag en dalend aanbod. In 2024 steeg het aantal kandidaat-huurders met 10%, terwijl het beschikbare aanbod daalde met 16%. Hierdoor zijn de huurprijzen in 2023 en 2024 sterker gestegen dan de huurindexatie zou voorspellen.
De inflatiepiek van 2022 heeft met vertraging een effect gehad op de huurmarkt, waar nu een inhaalbeweging lijkt plaats te vinden. Het evenwicht tussen vraag en aanbod raakt verder verstoord, wat leidt tot verdere druk op de huurprijzen in 2026, vooral in stedelijke gebieden, wat op korte termijn opportuniteiten biedt voor vastgoedbeleggers maar ook hun strategie bemoeilijkt door onzekerheid over regulering en rendement.
Energie-efficiëntie blijft prioriteit, ondanks afnemende renovatieprikkel
Hoewel de Belg in principe veel belang hecht aan energiezuinig wonen, 64% wil niet inboeten op energieprestaties bij nieuwbouw zien we dat renovatiebereidheid afneemt.
Dat heeft meerdere oorzaken:
Dalende energieprijzen: gas en olie zijn in 2026 fors goedkoper dan in 2022, waardoor de directe besparingsprikkel kleiner is.
Beleidsmatige onzekerheid: aanpassingen in renovatieverplichtingen en subsidieregelingen leiden tot uitstelgedrag bij eigenaars.
Financiële barrières: één op drie eigenaars die niet renoveert, wijst naar hoge kosten of gebrek aan steun.
Met 87% van het woningpatrimonium ouder dan 2002, is de renovatienood nochtans structureel groot. Toch is het aandeel eigenaars dat recent investeerde in energie-efficiëntie gedaald met 16 procentpunt ten opzichte van 2023.
Opvallend is het verschil tussen eigenaars en verhuurders. Verhuurders blijven achter in renovaties, vaak omdat ingrepen zoals isolatie of zonnepanelen vooral huurders ten goede komen. Bij slechts 23% van de verhuurders werd bijvoorbeeld isolatie geplaatst, tegenover 34% bij eigenaars. Bovendien zijn wettelijke beperkingen rond werken in verhuurde panden een bijkomende drempel.
Aandeel verhuurders en eigenaars dat recent investeerde in energie-efficiëntie:
Demografische impact: woonlasten remmen gezinsvorming
De gevolgen van de woningproblematiek reiken verder dan financiële aspecten. Volgens de ING-studie ziet 71% van de 25- tot 34-jarigen woonlasten als een rem op gezinsvorming. Dit weerspiegelt zich ook in de demografische statistieken: het geboortecijfer daalde tussen 2022 en 2024 telkens sterker dan het tienjarig gemiddelde, terwijl de leeftijd bij het eerste kind stabiliseerde op 29,6 jaar.
De woonproblematiek is dus niet louter economisch, maar ook maatschappelijk. Een onbetaalbare of onzekere woonsituatie heeft directe impact op levenskeuzes, wat op lange termijn ook implicaties heeft voor arbeidsmarkt, zorgvoorzieningen en economische groei.
Vooruitzichten voor 2026: stabilisatie met structurele breuklijnen
De verwachting van een beperkte prijsstijging van 1,6% in 2026 wijst op een markt die zich na een hevige prijscorrectie en fiscale impuls enigszins stabiliseert. De hypotheekrente lijkt zich te handhaven op een hoger maar stabiel niveau, terwijl de acute prijsexplosies van de voorbije jaren tot het verleden lijken te behoren.
Tegelijkertijd blijven fundamentele problemen aanhouden: beperkte toegang voor starters, een krappe huurmarkt met stijgende huurprijzen, een lage renovatiegraad en maatschappelijke effecten op gezinsvorming, terwijl ook vastgoedbeleggers afwachtend blijven door het gebrek aan voorspelbaarheid in beleidsmaatregelen, wat een belangrijk obstakel vormt voor langetermijninvesteringen.
Een toekomstgericht en stabiel beleid, gericht op betaalbaarheid, energie-efficiëntie en sociale mobiliteit, blijft essentieel om deze structurele breuklijnen aan te pakken. De Belgische vastgoedmarkt zal zich in 2026 niet kenmerken door spectaculaire bewegingen, maar door de sluimerende druk van trends die al langer onder de oppervlakte borrelen. De uitdaging ligt niet in het voorspellen van de prijsindex, maar in het vormgeven van een beleid dat deze wooncrisis structureel aanpakt.
Ook particuliere beleggers kunnen inspelen op deze ontwikkelingen in de vastgoedmarkt. Voor wie stabiliteit en voorspelbare inkomsten verkiest boven de volatiliteit van de beurs, blijft vastgoed aantrekkelijk, zeker nu de huurmarkt onder structurele druk staat en de vraag naar kwaliteitsvol vastgoed hoog blijft. Dat geldt in het bijzonder voor segmenten die minder conjunctuurgevoelig zijn.
Het SynVest Dutch RealEstate Fund belegt in Nederlands vastgoed met focus op supermarkten en zorgcentra, sectoren die bekendstaan om hun stabiele huurinkomsten. Het fonds realiseerde de afgelopen jaren een gemiddeld rendement van 8,6% per jaar, waarvan 6% maandelijks wordt uitgekeerd, wat zorgt voor een regelmatige cashflow en brede spreiding over solide huurders. Bovendien ontvangen deelnemers deze maand één extra bonusuitkering bovenop het reguliere rendement.
Vraag nu de gratis brochure aan en ontdek vrijblijvend of dit vastgoedfonds past bij jouw beleggingsdoelen.
