Moet ik dit Dividend Aandeel verkopen?

Als lange termijn belegger is het vaak erg lastig om een keuze te maken wanneer je een aandeel verkoopt. Voor mij zijn er twee redenen om te verkopen.

Twee redenen om een aandeel te verkopen

• Aandeel wordt te groot en domineert je portefeuille - Tesla was bij mij een aandeel dat meer dan 50% van mijn portefeuille was geworden en dus heb ik het gedeeltelijk verkocht na een stijging van 400%.

• Er verandert iets substantieels in de core-business van dit aandeel waardoor de lange termijn vooruitzichten dusdanig onzeker worden dat de risk/reward niet meer aantrekkelijk is.

Dat laatste lijkt het geval te zijn bij dit aandeel. (NSYE:APTS) Preferred Apartment Communities.

PAC is een REIT - voor de genen die niet weten wat REITs zijn bekijk deze video om te begrijpen wat ze zijn en hoe je ze kan waarderen.

In het kort: REITs zijn Real Estate Investment Trusts en zijn bij de wet verplicht om zich aan een aantal strikte eisen te houden. Één van die eisen houdt in dat ze 90% van de huurinkomsten verplicht zijn aan aandeelhouders uit te keren in de vorm van dividend. In de US wordt dit belast onder inkomen en in Nederland valt het onder dividend belasting waardoor het aantrekkelijk is als Nederlandse belegger om hier in te investeren als dividend belegger.

Snel groeiende REIT

De reden dat ik hier in heb geïnvesteerd is vooral hoe snel ze groeien en erg shareholder-friendly zijn geweest in de afgelopen jaren. Dit is een REIT dat ik sinds 2016 bezit en heb veel dividend inkomsten geoogst en mooie koersstijgingen meegemaakt. in mijn DeGiro portefeuille heb ik het in 2019 opnieuw aangeschaft nadat ik het in 2018 had verkocht wegens verhuizing uit het buitenland. Inmiddels heb ik een verlies van 30% erop via DeGiro - dat komt in uit op een verlies van ruim €3.000,-

In 2011 had PAC $92Miljoen aan total assets terwijl dit 9 jaar later 4.8 Miljard was. Omzet is ook sterk gestegen van $7 Miljoen naar $470 Miljoen. Dat is een omzet groei van 52x in 9 jaar tijd.

Rechts zie je de verdeling van hun activa om een beeld te krijgen. Vooral Multi Family, Loans, Student Housing & Office zijn erg onzeker in verband met corona.

Je ziet regelmatig op content op bijvoorbeeld Youtube maar ook gesprekken op Discord waar mensen spreken van een gap tussen de economie en aandelenmarkt en zijn vaak bang van de economische cijfers die ze horen. Er wordt heel veel gespeculeerd over wat de economie gaat doen. Dit komt vooral uit onwetendheid. Naar mijn mening zijn meeste content creators dan ook geen beleggers maar willen vooral een slaatje uit hysterie slaan om views te krijgen. Hier ben ik ook schuldig aan gezien ik de aandacht van mensen wil trekken en tegelijkertijd wel kennis delen waar mensen echt iets aan hebben! Als je dit wilt supporten en je wilt meer van dit soort content zien, kun je overwegen om hier lid te worden - er zijn veel voordelen ook aan gekoppeld zoals mijn hele portefeuille zien, je eigen tracker om je beleggingen bij te houden en een aantal andere zaken! Bovendien zit je nergens aan vast omdat het geen abonnement is!

Maar goed! Laten we verder gaan. De aandelenmarkt is complex, er is altijd ergens een groei markt en ergens een zwaar getroffen markt. Niet alle aandelen worden even hard geraakt door de crises. Waar big-tech nu de markt hard domineert en ook omhoog trekt omdat zij voordeel hebben van het feit dat mensen thuisblijven en verder geen fysieke producten leveren, zijn REITs ontiegelijk hard geraakt door de crisis. Mijn portefeuille staat dan ook diep rood als ik naar mijn REITs kijk. Terwijl Tech het masaal omhoog trekt.

Waarom overweeg ik om PAC te verkopen?

PAC's (NYSE:APTS) klanten zijn voornamelijk families, studenten en retailers. Laat dit nou precies een doelgroep zijn die hard wordt getroffen door Covid en het zou mij dan ook niets verbazen als ze niet instaat zijn of in sommige gevallen onwillig om huur te betalen. Een aantal retail REITs hebben al een daling van 40% gezien in hun totale omzet.

Ongeveer 23% van PAC's portefeuille zijn supermarkten en Apotheken - deze zullen geen last hebben van de crises. Voor de rest wordt het een zware klus voor ze. Ze hebben dan ook hun dividend met 30% verlaagd inmiddels. Meer dan 20% van hun leasecontracten verlopen in 2020 en 2021 en nieuwe huurders vinden zal ook een erg zware klus worden verwacht ik (onder de huidige omstandigheden). Maar vooral de multi-family en Studenten gedeelte is zorgelijk. Multi Family en Student housing zijn namelijk goed voor meer dan 40% van de totale omzet en in een omgeving waar we hoge werkloosheid, financiële druk op consumenten en het aantal uitzettingen sterk toeneemt is het niet uit te sluiten dat PAC in een enorm lastige positie verkeert en een faillissement niet uit te sluiten is als het echt heel erg wordt.

In de 10k van PAC staat dat ze een restrictie hebben op hun dividend waar ze maximaal 95% van de AFFO uitbetalen en hierdoor is dus ook hun dividend verlaagd met 30%. Als Covid een enorme impact heeft en de stimulus checks in de US niet helpen dan zou het kunnen dat ze hun dividend verder moeten verlagen.

Hier een screenshot van de 10k (2019)

Samenvattend: ik verwacht dat PACs vrije kasstroom hard wordt geraakt door Covid gerelateerde zaken en een rebound zal enorm lang kunnen duren en in het ergste geval zou ik al mijn geld kwijt kunnen zijn! Hierdoor zie ik een grote verandering voor de core business van PAC en de risk/reward wordt mij te ongunstig in mijn voordeel. Ik heb nog niet besloten wat ik ga doen dus ik hoor graag je reactie hieronder als je iets toe te voegen hebt of gewoon mijn analyse waardeert!

Zoals altijd: Alles op de site, YouTube en Discord is expertise vrij. Beleggen is mijn hobby en ik deel graag waar ik mee bezig ben om anderen een beeld te geven in hoe ik dingen analyseer! Zo kun je bekijken hoe een andere individuele belegger zijn portefeuille managed. Mocht je foutjes ontdekken zoals taalfouten of verkeerde informatie, laat het me weten zodat ik het aanpas - ik ben immers een belegger en geen blogger!

Als je mij en de community financieel wilt supporten zodat er meer van dit soort content wordt gemaakt, kun je hier lid worden. Als je doorklikt zie je welke voordelen dat voor je heeft buiten de content om!

Advertentie: