Minder verkoop door verhuurders kan de koopmarkt weer krapper maken
In het kort
De verkoopgolf van huurwoningen geeft kopers tijdelijk extra keuze. Als verhuurders minder gaan verkopen, kan die ruimte weer verdwijnen zonder dat de vraag naar koopwoningen groeit. Intussen kan de huurmarkt krap blijven, omdat een verkochte huurwoning niet vanzelf terugkomt. Voor de woningnood telt daarom niet hoeveel panden van eigenaar wisselen, maar hoeveel geschikte woningen er per saldo beschikbaar zijn.
ABN AMRO verwacht in de Woningmarktmonitor van 1 oktober dat het aantal woningtransacties in 2027 met 5,5 procent daalt. Een afnemende verkoopstroom van voormalige beleggingspanden speelt daarbij een rol. De bank verwacht tegelijk nog stijgende huizenprijzen. Minder verkopen en hogere prijzen zijn dus geen tegenstrijdige uitkomsten.
Het onderscheid tussen aanbod en woningvoorraad verklaart veel. Aanbod is wat op een bepaald moment te koop of te huur staat. De voorraad is het aantal woningen dat bestaat. Een woning kan op een verkoopscherm verschijnen zonder dat Nederland er een woning bij krijgt. Wie die twee verwart, ziet in een groter aantal advertenties al snel een oplossing die er nog niet is.
Een verkochte huurwoning verandert van markt
Uitponden betekent dat een verhuurder woningen afzonderlijk verkoopt, vaak aan mensen die er zelf gaan wonen. Voor de koper kan dat een kans zijn. De woning wordt bereikbaar zonder dat er eerst een bouwproject hoeft te worden afgerond. De voormalige huurmogelijkheid verdwijnt dan wel. Het dak blijft bestaan; de manier waarop iemand toegang krijgt verandert.
Verkoopt een belegger aan een andere belegger die blijft verhuren, dan hoeft zelfs die verschuiving niet op te treden. Een groot verkoopbedrag of veel verkochte panden zegt daarom weinig zonder te weten wie de koper is en wat er daarna met de woning gebeurt. Ook nieuwbouw en het ombouwen van een kantoor hebben een andere uitwerking: daarmee kan de totale woningvoorraad wel groeien.
Voor huurders telt bovendien niet alleen de totale voorraad. De woning moet passen bij inkomen, huishoudgrootte en plaats. Een nieuw huurappartement in een andere stad compenseert niet automatisch het verlies van een betaalbare gezinswoning bij het werk. Voor kopers geldt dezelfde beperking: meer kleine appartementen lossen een tekort aan geschikte gezinswoningen niet één op één op.
De private en bedrijfsmatige beweging werken elkaar deels tegen
Het Kadaster meldde op 27 augustus dat particuliere investeerders aan het einde van het tweede kwartaal 23.200 woningen minder bezaten dan een jaar eerder. Het bezit van bedrijfsmatige investeerders groeide met 6.800. Het gecombineerde verschil is daarmee ongeveer min 16.400 woningen. Deze cijfers gaan over bezit van investeerders, niet over de volledige Nederlandse huurvoorraad.
Dat onderscheid voorkomt twee verkeerde conclusies. Niet iedere verkoop door een particulier betekent een woning minder in het gezamenlijke investeerdersbezit: een bedrijf kan de koper zijn. En minder investeerdersbezit betekent niet dat woningen fysiek verdwijnen. Ze kunnen naar eigenaar-bewoners gaan. Voor een woningzoekende die niet kan kopen, kan de verandering wel degelijk minder toegang betekenen.
De kwartaalcijfers zijn voorlopig en kunnen worden herzien wanneer duidelijk wordt of een koper zelf in de woning gaat wonen. Ook zijn veranderingen in bezit iets anders dan alleen verkopen. Toevoegingen, aankopen en andere mutaties tellen mee. De optelsom van min 23.200 en plus 6.800 is dus een voorraadvergelijking over een jaar, geen precieze telling van alle uitpondtransacties.
Een nieuw gebouwde huurwoning kan het verlies helpen opvangen. Een aankoop van een bestaande huurwoning door een andere verhuurder doet dat voor de gezamenlijke voorraad niet. Wie wil beoordelen of de markt herstelt, moet daarom kijken naar netto toevoegingen en verschuivingen naar eigenaar-bewoners. Een groot investeringsbedrag alleen is daarvoor onvoldoende bewijs.
Een uitdovende verkoopgolf raakt ook de bedrijven rond de woningmarkt
Rabobank voorziet in het kwartaalbericht van 9 september 241.000 woningverkopen in 2026 en 226.000 in 2027. Dat zijn ramingen, geen gerealiseerde aantallen. De bank verwacht dat een kleinere stroom voormalige huurwoningen het aantal mogelijke verkopen beperkt. Voor een bedrijf dat per transactie verdient, kan dat eerder pijn doen dan een lagere woningprijs.
Reken het na met een fictief makelaarskantoor. Het doet honderd transacties per jaar, ontvangt gemiddeld €4.000 omzet exclusief btw per transactie en maakt €1.000 variabele kosten per transactie. De vaste kosten bedragen €200.000 per jaar. De jaarlijkse bedrijfswinst vóór belasting is dan 100 × (€4.000 − €1.000) − €200.000 = €100.000, gemiddeld €8.333 per maand. Dit zijn aannames, geen sectorcijfers.
De daling van 241.000 naar 226.000 bedraagt 15.000 / 241.000 = 6,22 procent. Als het fictieve kantoor dezelfde daling ondervindt en zijn tarieven en vaste kosten gelijk blijven, daalt de modelmatige winst naar ongeveer €81.328 per jaar, of €6.777 per maand. Dat is 18,7 procent minder winst bij 6,2 procent minder transacties. Het fractionele aantal transacties in deze berekening is een schaalmodel; een echt kantoor verkoopt hele woningen.
Daar zit het mechanisme: omzet verdwijnt sneller dan vaste kosten. Een kantoor kan de schade beperken door marktaandeel te winnen of kosten aan te passen. Ook kunnen hogere gemiddelde woningprijzen bij een procentuele vergoeding helpen. Maar de bedrijfskosten dalen niet automatisch mee zodra er minder sleuteloverdrachten zijn. Dit maakt transactievolume relevant voor de hele keten van makelaars, adviseurs en andere dienstverleners.
Hoeveel groei is nodig om de krimp op te vangen
Draai de voorraadrekening om. Als het particuliere bezit opnieuw met 23.200 woningen daalt, hoeveel moet het bedrijfsmatige bezit dan groeien om het gezamenlijke aantal gelijk te houden? Het antwoord is 23.200. Vergeleken met de gemeten groei van 6.800 is dus 16.400 extra netto groei nodig. Dat komt rekenkundig neer op ongeveer 1.367 per maand.
Dit is geen bouwopgave die rechtstreeks uit één kwartaalbericht volgt. Het gaat om netto groei van een eigendomscategorie. Een overdracht van een particuliere verhuurder aan een bedrijf verlaagt de ene categorie en verhoogt de andere, zonder verandering in het gezamenlijke bezit. Voor extra huurruimte tellen vooral toevoegingen en woningen die vanuit andere gebruiksvormen in de verhuur terechtkomen.
De omgekeerde rekensom maakt wel duidelijk waarom alleen nieuwe projecten aankondigen onvoldoende is. Wie 10.000 woningen toevoegt en er elders 12.000 verliest, eindigt met minder. En wie dezelfde huurwoningen onder een nieuwe eigenaar brengt, heeft investeringsactiviteit zonder extra woonruimte. De relevante uitkomst is wat er na alle bewegingen overblijft.
Drie paden voor het gezamenlijke investeerdersbezit
De volgende eigen scenario’s tonen veranderingen in 2027, 2028 en 2029 ten opzichte van een onbekende voorraad eind 2026. We voorspellen dus geen exact totaal aantal woningen. Peildatum is 2 oktober 2026. Elk jaar tellen we de aangenomen netto verandering bij particulieren en bedrijven op; vervolgens stapelen we die jaaruitkomsten. Belastingen en huurprijzen worden niet apart gemodelleerd.
In het basisscenario neemt het particuliere bezit jaarlijks met 16.000 woningen af en groeit het bedrijfsmatige bezit met 10.000. Dat veronderstelt een kleinere verkoopdruk en voldoende investeringen om een deel op te vangen. Per jaar resteert min 6.000. De cumulatieve veranderingen zijn min 6.000 in 2027, min 12.000 in 2028 en min 18.000 in 2029.
In het krimpscenario herhalen de twee categorieën elk jaar de eerder genoemde jaarveranderingen: min 23.200 en plus 6.800. Dan daalt het gezamenlijke bezit met 16.400 per jaar en cumulatief met 49.200 in drie jaar. Dat is een gevoeligheidsberekening, geen voorspelling dat een waargenomen jaarbeweging zich drie keer herhaalt.
In het herstelpad vertraagt de particuliere afname tot 12.000 per jaar en groeit bedrijfsmatig bezit jaarlijks met 16.000. Dat vraagt een combinatie van meer netto toevoegingen en minder uitstroom naar eigenaar-bewoners. De gezamenlijke groei is 4.000 per jaar, dus 4.000, 8.000 en 12.000 cumulatief. Een groeiend investeerdersbezit garandeert nog niet dat juist betaalbare huurwoningen op de juiste plekken beschikbaar komen.
Minder uitponden kan zowel verlichting als nieuwe krapte geven
De sterkste tegenwerping is dat een kleinere verkoopgolf juist goed kan zijn: minder huurwoningen verdwijnen naar eigenaar-bewoners. Dat klopt wanneer de afname betekent dat verhuurders hun woningen blijven aanbieden. Maar voor de koopmarkt valt dan een bron van extra aanbod weg. Dezelfde ontwikkeling kan huurders helpen en kopers minder keuze geven.
Ook de herkomst van vraag telt. Een koper die een huurwoning achterlaat kan elders ruimte vrijmaken. Een starter uit het ouderlijk huis doet dat niet met een zelfstandige woning. Daarom kun je één uitpondtransactie niet zonder verdere gegevens omzetten in één extra of één verdwenen kans voor een woningzoekende. De verhuisketen bepaalt mede waar de ruimte terechtkomt.
Het oordeel is dat de huidige extra koopkeuze deels tijdelijk kan zijn. Een duurzame verbetering vraagt netto toevoegingen die aansluiten op de vraag, niet alleen meer overdrachten. Het bewijs voor herstel zou bestaan uit groeiende relevante voorraden, meer opleveringen en ruimere keuze voor zowel huurders als kopers. Blijft de voorraad verschuiven terwijl geschikte woningen schaars blijven, dan hebben we vooral de toegang veranderd.
Opmerkingen