Makelaarsregister geeft kopers meer grip maar niet meer woningen
In het kort
Het kabinet wil makelaars verplichten zich in te schrijven in een beroepsregister, zodat uitschrijving ook echt betekent dat iemand het vak niet meer mag uitoefenen. Dat kan kopers en verkopers beter beschermen dan de huidige lappendeken van vrijwillige codes, maar de uitwerking bepaalt of toezicht meer wordt dan een nieuw vinkje. Een eenvoudig rekenvoorbeeld komt op €75 extra per transactie wanneer een kantoor €6.000 jaarlijkse nalevingskosten voor driekwart doorberekent over zestig dossiers. Het register kan misstanden remmen, maar maakt geen extra woning beschikbaar en haalt dus niet de grootste prijsdruk uit de markt.
Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan maakte op 1 oktober bekend te werken aan wettelijke regulering van het makelaarsberoep. De kern is helder: wie niet in het register staat, mag niet als makelaar werken. Wie ernstig of herhaaldelijk de regels schendt, moet kunnen worden geschorst of uitgeschreven. De precieze toelatingseisen, toezichthouder, sancties en ingangsdatum zijn nog niet vastgelegd.
De aanleiding is niet uit de lucht gegrepen. Vereniging Eigen Huis ontving tussen februari en juli 2026 in totaal 921 negatieve meldingen over onder meer voorkeursbehandeling, veranderende biedregels, druk om hoger te bieden en problemen met het biedlogboek. De vereniging waarschuwt zelf terecht dat deze meldingen niet representatief zijn voor alle woningtransacties. Ze bewijzen dus niet dat de gemiddelde makelaar onbetrouwbaar is, maar wel dat herstel en controle voor een groep consumenten onvoldoende werken.
Wat een verplicht register daadwerkelijk verandert
Nederland schafte de wettelijke titelbescherming voor makelaars in 2001 af. Daardoor kan iemand zich makelaar noemen zonder lid te zijn van een brancheorganisatie. De grote verenigingen stellen wel opleidingseisen en hanteren gedragscodes, maar die regels gelden alleen voor hun aangesloten professionals. NVM noemt het beroep daarom zelf ongereguleerd en pleit eveneens voor wettelijke kwaliteitsnormen.
Een wettelijk register verandert eerst de toegang tot de markt. Vakbekwaamheid, bijscholing en integriteit kunnen voorwaarden worden om te beginnen en te blijven werken. Daarna volgt het belangrijkste verschil: een onafhankelijke toezichthouder kan een sanctie opleggen die niet stopt bij royement uit een vereniging. Zonder inschrijving doorwerken zou dan niet meer mogen.
Dat mechanisme helpt vooral bij informatie-asymmetrie. De makelaar behandelt dagelijks biedingen, dossiers en contracten; de consument koopt of verkoopt misschien enkele keren in zijn leven een huis. De professional weet dus veel beter welke procedure normaal is en welke informatie ontbreekt. Regels, controleerbare logboeken en aansprakelijkheid verkleinen die kennisachterstand. Ze nemen haar nooit volledig weg.
Waarom zelfregulering tegen haar grens loopt
De sector heeft de afgelopen jaren wel degelijk regels aangescherpt. NVM verplicht zijn makelaars sinds februari 2026 om het eigen Protocol Transparant Bieden te gebruiken. Het biedlogboek legt biedingen, tijdstippen en voorwaarden vast. Bij brancheleden bestaat dus al een controlepad. Het probleem is dat niet iedere makelaar lid is, dat verschillende systemen naast elkaar bestaan en dat naleving achteraf niet vanzelf gelijkstaat aan handhaving.
De uitkomst bij consumenten laat die afstand zien. Volgens Vereniging Eigen Huis ontving slechts 32 procent van de deelnemers in een eerder onderzoek het biedlogboek na afloop van de verkoop. Dat percentage meet niet alle transacties en is geen bewijs van fraude. Het laat wel zien dat een verplichte tool weinig helpt als consumenten haar niet ontvangen of niet weten waar ze een overtreding kunnen laten toetsen.
De economische prikkel achter zwakke zelfregulering is ongemakkelijk maar logisch. Een brancheorganisatie wil kwaliteit bewaken, terwijl zij voor contributie en draagvlak ook leden nodig heeft. Strenge handhaving kan leden wegjagen naar het ongereguleerde deel van de markt. Een wettelijke ondergrens haalt die uitwijkmogelijkheid weg. Iedere aanbieder krijgt dezelfde basiskosten en dezelfde minimale regels.
De sterkste tegenwerping is dat een register vooral goede makelaars extra papierwerk bezorgt, terwijl kwaadwillenden manieren zoeken om regels te omzeilen. Dat risico is reëel. Een register werkt alleen wanneer klachten snel worden onderzocht, bieddata controleerbaar zijn en sancties publiek en uitvoerbaar zijn. Zonder die onderdelen ontstaat schijnzekerheid: de consument ziet een vinkje, maar merkt bij een conflict weinig verschil.
Wie profiteert en wie de rekening betaalt
De directe winnaars zijn kopers en verkopers die vooraf kunnen controleren of een makelaar bevoegd is en achteraf één duidelijk klachtenpad krijgen. Goede makelaars kunnen eveneens profiteren. Zij hoeven minder te concurreren met aanbieders die opleiding, dossiervorming en toezicht vermijden. De reputatie van het beroep kan verbeteren wanneer ernstige overtredingen zichtbaar gevolgen hebben.
De rekening begint bij kantoren. Opleiding, bijscholing, registratie, systemen en tijd voor controles kosten geld. Grote ketens kunnen vaste kosten over veel dossiers verdelen. Een zelfstandige met weinig transacties voelt dezelfde jaarlijkse last veel sterker per klant. Dat kan schaalvergroting versnellen en kleine kantoren uit de markt drukken, zelfs wanneer zij inhoudelijk goed werken.
Een volledig navolgbaar rekenvoorbeeld maakt de orde van grootte zichtbaar. Neem een kantoor met €6.000 jaarlijkse nalevingskosten en zestig afgeronde transacties. Als het kantoor 75 procent aan klanten doorberekent, wordt dat €6.000 × 75 procent ÷ 60 = €75 per transactie. Bij een courtage van €5.000 inclusief btw is dat 1,5 procent boven op de vergoeding. Het resterende kwart, €1.500 per jaar of €25 per dossier, komt uit de marge van het kantoor.
Voor een individuele koper of verkoper is €75 klein naast een woning van €500.000, maar die vergelijking kan misleiden. De relevante basis is niet de woningprijs maar de makelaarsvergoeding en het besteedbare budget rondom de verhuizing. Notaris, taxatie, advies, inrichting en dubbele lasten stapelen zich al op. Wie profiteert en wie betaalt, hangt daarom af van concurrentie. In een ruime markt slikt het kantoor meer kosten; bij schaarste en volle agenda’s kan het makkelijker doorberekenen.
Wanneer toezicht zichzelf terugverdient
De omgekeerde economische vraag is nuttiger dan alleen vragen wat toezicht kost: hoeveel schade moet een register voorkomen om maatschappelijk uit te kunnen? Neem als rekenvoorbeeld honderd transacties met €100 extra kosten per dossier. De totale rekening is dan €10.000. Als een voorkomen probleem gemiddeld €5.000 financiële schade scheelt, moeten twee gevallen per honderd transacties worden voorkomen om de directe kosten te compenseren.
Dat is geen schatting van het werkelijke aantal misstanden of van de gemiddelde schade. De bedragen zijn aannames. De rekensom laat zien waarop een evaluatie zich moet richten: niet op het aantal geregistreerde makelaars, maar op aantoonbaar voorkomen schade, sneller herstel, naleving van biedregels en de kosten per dossier.
Niet alle baten passen in euro’s. Een koper die erop kan vertrouwen dat biedingen correct zijn vastgelegd, hoeft minder tijd te besteden aan controle en bezwaar. Een verkoper loopt minder risico op een conflict dat de overdracht vertraagt. Meer vertrouwen kan transacties soepeler maken. Daar staat tegenover dat toelatingseisen het aantal aanbieders kunnen beperken. Minder concurrentie kan tarieven verhogen, vooral in regio’s met weinig kantoren.
Drie kostenpaden voor 2027 tot en met 2029
Omdat de wet nog niet is uitgewerkt, zijn drie scenario’s zinvoller dan één schijnprecies bedrag. Het lichte pad gebruikt bestaande branche- en registratiesystemen, houdt de jaarlijkse kantoorkosten laag en veronderstelt dat 40 procent wordt doorberekend. Dat geeft in ons model ongeveer €15 per transactie in 2027 en €13 in 2028 en 2029, samen €41.
Het basispad veronderstelt een invoeringsjaar met €50 per transactie en daarna de eerder berekende €75. Cumulatief is dat €200 over drie transacties, één in elk kalenderjaar. Het zware pad neemt strengere opleiding, meer administratie, veertig transacties per kantoor en volledige doorberekening. Dan loopt de extra rekening op van €200 in 2027 tot €300 in beide volgende jaren, samen €800.
Dit zijn scenario’s zonder toegekende kansen. Ze zeggen evenmin dat een huishouden ieder jaar een huis koopt. De drie kalenderjaren tonen hoe vaste kosten na invoering kunnen dalen, gelijk blijven of juist oplopen. De conclusie verandert vooral door drie variabelen: hergebruik van bestaande systemen, het aantal transacties per kantoor en de mate waarin klanten de kosten betalen.
Ons oordeel hangt af van de uitwerking
Een verplicht makelaarsregister is economisch verdedigbaar wanneer het één landelijke kwaliteitsbodem creëert en onafhankelijk toezicht koppelt aan echte sancties. De huidige markt combineert professionele organisaties met een ongereguleerde buitengrens. Dat maakt vrijwillige regels kwetsbaar: wie de strengste regels niet wil, kan buiten de vereniging verder.
Maar het register mag niet worden verkocht als oplossing voor de woningmarkt. Het bouwt geen huis, verkort geen vergunningprocedure en verlaagt geen hypotheekrente. Het kan het koopproces eerlijker maken en financiële schade beperken. De prijs van woningen blijft vooral bepaald door schaarste, financiering, inkomens en bouwtempo.
De doorslaggevende test komt in de wetstekst en de eerste uitvoeringsraming. Ons oordeel wordt positiever als de overheid bestaande registers benut, klachten binnen vaste termijnen afhandelt, bieddata controleerbaar maakt en kosten per transactie publiceert. Het verandert naar negatief wanneer toelating vooral administratief wordt, de toezichthouder weinig capaciteit krijgt of kleine kantoren een hoge vaste rekening betalen zonder meetbare verbetering voor consumenten.
Opmerkingen