Dit aandeel keert maandelijks dividend uit
Dividendaandelen zijn onder veel beleggers geliefd. Zeker een maandelijkse dividend betaler zoals Realty Income. Dividend geeft een relatieve vorm van zekerheid en stabiliteit en het genereert een cashflow. Het is dus niet gek dat menig belegger in de ban is van dividend. In dit artikel bespreken we een van meest hoogstaande dividendaandelen die op de markt te verhandelen is. Het bedrijf keert maandelijks dividend uit aan haar aandeelhouders en verhoogt dit al 26 jaar lang structureel.
Realty Income Corporation, afgekort als ‘Realty Income’, is een Amerikaanse beursgenoteerde vastgoedbeleggingsmaatschappij (REIT) die zich richt op het verwerven en beheren van commercieel vastgoed in de Verenigde Staten. Het bedrijf werd opgericht in 1969 en is gevestigd in San Diego, Californië. Realty Income staat bekend om haar stabiele dividendrendementen en wordt vaak aangeduid als de ‘Monthly Dividend Company’.
Realty Income heeft een gediversifieerde vastgoedportefeuille met meer dan 6.900 eigendommen verspreid over 49 Amerikaanse staten en Puerto Rico. Het grootste deel van de vastgoedportefeuille van het bedrijf bestaat uit winkelpanden (zoals supermarkten en drogisterijen), gevolgd door industriële en kantoorpanden. De vastgoedportefeuille van Realty Income is gericht op huurders die zich in essentiële diensten bevinden, zoals supermarkten en drogisterijen, waardoor het bedrijf minder kwetsbaar is voor economische neergang. Deze huurders beschikken doorgaans namelijk in ieder economisch klimaat over voldoende cash om de huur te kunnen blijven betalen.
Volgens Realty Income is maar liefst 92% van alle huurinkomsten bestendig tegen economische tegenwinden en de transitie naar E-Commerce met de opkomende vierde industriële revolutie. Dit tweede is zeker niet onbelangrijk. De komende jaren zullen steeds meer diensten en services zich naar de cloud en de digitale wereld verplaatsen, wat voor veel vastgoedbedrijven destructief kan zijn. Realty Income heeft zich door het aantrekken van de juiste huurders handig gepositioneerd om zo min mogelijk klappen te krijgen.
Dividend & Financiële Positie: Realty Income
Realty Income staat bekend om zijn consistente maandelijkse dividenduitkeringen aan aandeelhouders, wat het bedrijf - zoals eerder genoemd - de bijnaam "The Monthly Dividend Company" heeft opgeleverd. Het bedrijf heeft een lange geschiedenis van het verhogen van het dividend en heeft het dividend inmiddels meer dan 50 jaar op rij verhoogd. Het dividendrendement van Realty Income varieert afhankelijk van de marktomstandigheden, maar het bedrijf streeft ernaar om een concurrerend en stabiel dividend te bieden aan zijn aandeelhouders.
Voor het fiscale jaar 2021 heeft Realty Income aangekondigd dat het van plan is om een dividend van $3,06 per aandeel per jaar uit te keren, wat neerkomt op een maandelijks dividend van $0,2325 per aandeel. Dit vertegenwoordigt een stijging van $0,29 ten opzichte van het voorgaande jaar. Dit betekent dat het bedrijf nog steeds zijn dividend kan verhogen, zelfs in tijden van economische onzekerheid.
Het dividendbeleid van Realty Income is gericht op het bieden van een consistent en groeiend inkomen aan aandeelhouders, terwijl het bedrijf ook investeert in groei en expansie van zijn vastgoedportefeuille. Dit dividendbeleid heeft bijgedragen aan het succes van het bedrijf en heeft Realty Income geholpen om aantrekkelijk te blijven voor beleggers die op zoek zijn naar stabiele, consistente inkomsten.
Sinds 2016 waren de dividenduitkeringen van Realty gemiddeld goed voor 80% van de totale cashflow, waardoor er doorgaans relatief weinig overblijft om andere investeringen (zoals het aanschaffen van nieuw vastgoed) te kunnen financieren. De kosten voor het aankopen en bezitten van vastgoed in 2022 kwamen uit op $8,5 miljard dollar en zijn daarmee aanzienlijk hoger dan de operationele kasstroom van $2,6 miljard dollar. Realty Income heeft daarom een constante stroom van extra kapitaal (eigen vermogen of schuld) nodig om in dit tempo te blijven groeien. En zelfs als Realty Income haar aandelen zal verwateren, is het in de meeste gevallen toch noodzakelijk om extra schulden aan te trekken.
Deze kanttekening is ook goed terug te zien op de balans van Realty Income. Het aantal uitstaande aandelen steeg in 2022 van 415 miljoen naar 612 miljoen – een stijging van maar liefst 47,5%. De totale schulden stegen datzelfde jaar van $15,4 miljard naar $18,1 miljard – een stijging van 17,5%. Dit is voor beleggers toch wel een signaal om voor op te passen en zeker verder onderzoek naar te doen.
Hierbij moet overigens wel gezegd worden dat Realty Income enorm liquide is. Het bedrijf kan makkelijk aan al haar korte termijn verplichtingen voldoen en er zijn weinig alarmbellen bij de overige financieringsstructuur. Het eigen vermogen is bovendien nog steeds hoger dan de totale schulden en de current ratio ligt ruim boven de 1. Bovendien is de financieringsstructuur op basis van leverage veelvoorkomend bij veel REIT’s en het is een van de meest rendabele en effectiefste opties. Op basis hiervan zie ik daarom geen fundamenteel dringende problemen voor Realty Income.
Waardering Realty Income
De waardering van Realty Income hangt af van verschillende factoren, waaronder de financiële prestaties van het bedrijf, de vooruitzichten voor de vastgoedsector, en de bredere economische omstandigheden. Over het algemeen wordt de waarde van Realty Income bepaald door de netto operationele inkomsten (NOI) van zijn vastgoedportefeuille en de cap rate die wordt gebruikt om die inkomsten te waarderen.
Een veelgebruikte maatstaf voor de waardering van vastgoedbedrijven is de Price-to-Funds From Operations (P/FFO) ratio, waarbij FFO staat voor Funds From Operations. FFO is een maatstaf voor de kasstroom van vastgoedbedrijven en wordt berekend door de netto-inkomsten uit vastgoedactiviteiten te corrigeren voor afschrijvingen en waardeverminderingen.
De afgelopen vijf jaar is de Funds From Operations van Realty Income gestegen met gemiddeld 8,33% per jaar. Een conservatieve schatting is om ervan uit te gaan dat dit de komende vijf jaar met ongeveer 5% zal stijgen. De gemiddelde P/FFO-ratio in de REIT-sector ligt op het moment van schrijven tussen de 18 en 22. Als we uitgaan van een groei van 5% dan zal de Funds From Operations over vijf jaar $3,32 miljard. Tegen de huidige beurskoers zou dat een forward P/FFO-ratio van 12,44.
Dit zou echter wel een koersrendement betekenen van 0% per jaar. De beurskoers veranderd immers niet en beleggers kunnen enkel rekenen op een dividendrendement (4,88%). Wanneer we ook nog een koersrendement van 3% verwerken, dan komt het bruto rendement uit op 7,88% per jaar. De P/FFO-ratio zal dan 14,43 bedragen. Absoluut geen slechte waardering wanneer we kijken naar het marktgemiddelde.
Tegen de huidige koers kunnen beleggers kortom een gemiddeld rendement verwachten dat in lijn is met het marktgemiddelde. In de grafiek hieronder is overzichtelijk te zien hoe de waardering van Realty Income visueel er uit komt te zien. De zwarte lijn representeert de koers van het aandeel, de blauwe lijn de gestandaardiseerde P/FFO ratio en de paarse lijn een P/FFO ratio van 15.
Deze grafiek laat duidelijk zien dat Realty Income momenteel tegen een gemiddeld lagere waardering wordt verhandeld. Het aandeel is niet per definitie zwaar ondergewaardeerd, maar het komt zelden voor dat het de paarse lijn raakt. Ook op basis van deze gemiddelde ratio’s ziet Realty Income er voor beleggers relatief aantrekkelijk uit. Let er wel op dat dit soort grafieken absoluut geen garanties of zekerheid bieden. Dit is enkel een indicator op markttrends die losjes geïnterpreteerd moet worden.
Bottom Line Realty Income
In dit artikel hebben we oppervlakkig gekeken naar de bedrijfssturctuur en financiële positie van Realty Income. Naast de complicaties met betrekking tot financiering (waaronder de hoge schulden) – waar vrijwel iedere REIT mee te maken krijgt – is Realty Income fantastisch gepositioneerd voor iedere belegger die streeft naar een betrouwbaar en relatief hoog dividend en marktrendement.
Dit artikel fungeert echter op geen enkele manier als (beleggings)advies en mag dan ook niet als dusdanig worden geïnterpreteerd. Deze analyse is bedoelt als een structuur waarop uiteindelijk verder onderzoek moeten worden gedaan. Gebruik dit artikel daarom enkel als onderdeel van je eigen onderzoek en niet als concluderend advies.
