Vastgoedfonds SynVest zet beleggers klem: geen dividend en geen exit

In het kort

• Het SynVest German RealEstate Fund heeft het maandelijkse dividend opgeschort tot ten minste het eerste kwartaal van 2026.

• Leegstand, hoge kosten, beperkte huurverhogingen en dalende vastgoedwaardes zorgen voor structurele liquiditeitsdruk.

• Beleggers kunnen slechts beperkt uitstappen en moeten wachten in een oplopende wachtrij; uitstapkosten lopen op tot 9 %.

Wie vandaag de Duitse vastgoedmarkt bekijkt, ziet een schaduw van de gouden jaren waarin supermarkten, wijkcentra en wooncomplexen nog gretig werden gekocht en verhuurd tegen stijgende rendementen. De fundamenten die deze sector jarenlang sterk hielden, economische stabiliteit, lage rente en voorspelbare huurinkomsten, zijn langzaam maar zeker afgebrokkeld. De motor van de Europese industrie, Duitsland, is inmiddels zelf in een structurele krimp beland. Hoge energieprijzen, weifelend industrieel herstel en geopolitieke onzekerheid hebben de investeringsbereidheid tot een minimum teruggebracht.

De terugval van de Duitste economie zien we duidelijk terug in de GDP-groei:

Bron: Trading Economics

En met het afkoelen van de economie daalt ook de vraag naar commercieel vastgoed. Supermarkten in buitenwijken kampen met teruglopende omzet, winkels sluiten vaker dan ze opengaan, en zelfs zorgvastgoed is niet immuun voor leegstand. De taxateurs, altijd de laatsten om te reageren, hebben inmiddels hun oordeel geveld. De vastgoedwaarderingen in Duitsland zijn over een breed front naar beneden bijgesteld.

Juist in die markt opereert het SynVest German RealEstate Fund, een fonds dat jarenlang bekendstond als een betrouwbare aanbieder van niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen voor particulieren. Het fonds bezit zo’n honderd panden, voornamelijk supermarkten en wijkwinkelcentra verspreid over Duitsland. Een model dat lange tijd als solide gold: stabiele huurders, relatief voorspelbare kasstromen, en een combinatie van huurindexatie en beperkt beheer. Tot de wind draaide.

In 2024 kwam de klap: de waarde van de portefeuille daalde van ruim €422 miljoen naar net geen €349 miljoen. Maar het echte probleem ligt dieper dan een afwaardering op papier. Duitsland kent, anders dan Nederland, stevige beperkingen op huurverhogingen. In veel huurcontracten mag inflatie pas worden doorberekend wanneer die cumulatief meer dan 10 procent bedraagt, en zelfs dan vaak slechts deels.

Tegelijkertijd liepen de kosten voor onderhoud, verzekeringen en financiering flink op. En daar kwam nog iets bij: de Duitse overheid verplicht sinds januari 2024 strengere duurzaamheidseisen aan bestaande gebouwen, onder de zogeheten Gebäudeenergiegesetz. Een flink deel van de portefeuille moest dus worden aangepast aan deze normen, een operatie die niet uit toekomstige huurinkomsten werd gefinancierd, maar direct uit de kas van het fonds.

De combinatie van hogere kosten, oninbare huren bij failliete of vertrokken huurders, beperkte prijsdoorvoer en structurele investeringen heeft de liquiditeitspositie van het fonds uitgehold. En dus viel begin juni 2025 de beslissing die voor velen als donderslag kwam: het maandelijkse voorschotdividend, jarenlang een trekpleister voor beleggers, werd opgeschort. Minimaal tot het eerste kwartaal van 2026.

Maar dividend is niet het enige waar beleggers momenteel op moeten wachten. Ook uitstappen uit het fonds is geen vanzelfsprekendheid meer. Hoewel het German RealEstate Fund formeel een open-end structuur kent, waarbij beleggers hun certificaten jaarlijks kunnen aanbieden tegen een vastgestelde koers, heeft het fonds in 2022 al stilletjes de spelregels aangepast. In plaats van jaarlijks 10 procent van het totaalvolume terug te kopen, geldt sindsdien een maximum van 5 procent.

Met andere woorden: als veel beleggers tegelijkertijd uit willen stappen, zoals nu het geval is, kan het jaren duren voordat iedereen aan de beurt is. Het fonds kan dat proces versnellen door vastgoed te verkopen en zo extra liquiditeit vrij te maken, maar juist in de huidige trage Duitse markt is dat geen snel of eenvoudig traject. Daardoor zitten beleggers die hun geld terug willen vaak vast, soms zonder te weten hoe lang dat nog gaat duren.

Tegelijk met de dividendopschorting en de inkoopbeperkingen laat SynVest aan beleggers weten dat men “actief werkt aan het oplossen van de huidige vertragingen”. Sinds begin 2024 zijn zes panden verkocht om liquiditeit vrij te maken voor de uitvoering van verkoopverzoeken. Maar omdat de afwikkeling van vastgoedtransacties tijd vergt, vaak maanden, door levering, overdracht en financieringsverloop, is de 5%-grens inmiddels dus bereikt en blijft de wachtrij voorlopig bestaan. Nieuwe verkooptrajecten worden wel opgestart, maar SynVest benadrukt dat men geen concessies wil doen op prijs.

Op de website van SynVest lezen we:

Bron: SynVest

Daarbij hoort ook een verlaging van de liquiditeitsreserve die SynVest aanhoudt om uittreders te bedienen. Toen de uitstroom in 2024 opliep, bleek al snel dat de wachtrij groter was dan de jaarlijkse ruimte. Sindsdien wacht een onbekend aantal beleggers, zonder zicht op wanneer hun geld vrijkomt. Directeur Martin van Gooswilligen stelt dat het fonds vastgoed verkoopt om deze uitstappers te bedienen, maar voegt daaraan toe dat het "geen zin heeft om bezittingen te verkopen tegen een slechte prijs."

Hoewel deze boodschap vertrouwen moet uitstralen, verandert het voor beleggers weinig aan de huidige realiteit: hun vermogen zit voorlopig vast, en directe liquiditeit ontbreekt. De langetermijnvisie van SynVest is ambitieus en realistisch onder de juiste omstandigheden, maar vraagt van beleggers vooral één ding: geduld.

Daar wringt het. De vastgoedmarkt in Duitsland staat zo onder druk dat kopers wegblijven, financiering stroef verloopt, en deals vaak pas na zes maanden tot stand komen. Het betekent dat SynVest panden wel wil verkopen, maar niet snel genoeg. Tegelijkertijd groeit de groep beleggers die hun geld terug willen. Een fonds waarin je ooit makkelijk kon instappen, blijkt plotseling een valkuil voor wie eruit wil.

Joost Schmets van beleggersvereniging VEB vatte het kernachtig samen:

“Wat je bij dit soort fondsen vaak ziet, is dat je er makkelijk in kunt, maar moeilijk uit.”

Daar komt nog bij dat uitstappen duur is. Wie zijn certificaten in het eerste jaar verkoopt, betaalt 9 procent aan kosten. In jaar twee is dat 7 procent, in jaar drie 5, en pas daarna zakt het naar 2,5 procent.

De gevolgen voor beleggers zijn fors. Niet alleen ontbreekt tijdelijk het dividend als bron van inkomsten, maar ook kunnen zij hun belegging niet of nauwelijks omzetten in cash. En zelfs als ze mogen uitstappen, gebeurt dat vaak tegen een lagere koers én met aanzienlijke uitstapkosten. Het sentiment is dan ook omgeslagen. Waar beleggers eerder nog rekenden op een stabiel inkomensfonds, is het fonds nu verworden tot een illiquide en onzekere belegging, met onbekende looptijd.

Toch houdt SynVest vast aan het lange termijn perspectief. Van Gooswilligen verwijst naar lichte oplevingen in de inkoopmanagersindex en denkt dat de Duitse economie de bodem nadert. Hij wijst erop dat het management bewust kiest voor stabiliteit en niet wil zwichten voor de druk om tegen bodemprijzen te verkopen. Een redenering die misschien hout snijdt op papier, maar beleggers die op hun geld wachten biedt het weinig troost.

Waarom dit probleem bij Synvest escaleerde

• Economische krimp en huurbeperkingen belemmerden het verhogen van de huuropbrengsten, terwijl kosten voor exploitatie en verduurzaming stegen.

• Verplichte investeringen in duurzaamheid en leegstandsreductie verzwakten de liquiditeitspositie van het fonds.

• Dividend en liquiditeit werden onhoudbaar zonder vastgoedverkoop, maar verkopen leveren weinig op in een markt met lage vraag.

• Inkooplimieten en wachtrijen blokkeerden verhandelbaarheid, wat beleggers op slot zette in hun belegging.

• Beheersbeleid koos voor portefeuillebescherming op de lange termijn, ten koste van directe liquiditeit voor beleggers.

De casus-SynVest laat vooral zien hoe snel een beleggingsvehikel kan veranderen onder invloed van externe schokken. Zelfs een fonds met honderden miljoenen onder beheer, duizenden beleggers en een ijzersterk trackrecord is kwetsbaar als de liquiditeitsstroom stokt. Het is een les in risico, in verhandelbaarheid, in transparantie. En in verwachtingen die sneller kunnen veranderen dan vastgoed van eigenaar wisselt.

Voor beleggers is het een wake-up call: hoe betrouwbaar een fonds ook lijkt, liquiditeit is nooit gegarandeerd. Zeker niet wanneer de onderliggende activa bestaan uit bakstenen in een stagnerende economie. De rendementen uit het verleden bieden niet alleen geen garantie voor de toekomst, ze kunnen in tijden van stress zelfs een valstrik blijken te zijn. Want rendement zonder toegang tot je kapitaal, is voor veel beleggers uiteindelijk toch verlies.

Beste vastgoedfondsen in 2025

In een optimistisch scenario zou de Duitse economie in 2025 langzaam uit het dal kruipen. De eerste signalen daarvan zouden zichtbaar kunnen worden in verbeterende macro-indicatoren zoals de inkoopmanagersindex en een lichte opleving van de industriële productie. Tegelijkertijd zouden de lange rentes dalen, wat volgens SynVest direct invloed heeft op de taxatiewaarde van vastgoed. Hogere waarderingen maken het mogelijk om panden tegen betere prijzen te verkopen, waardoor het fonds meer liquide middelen kan vrijmaken zonder grote verliezen te nemen.

Als de markt aantrekt, kan SynVest de verkoop van objecten die niet langer strategisch passen versnellen. Met name courante panden in economisch sterke regio’s zouden dan sneller kopers vinden. De opbrengsten kunnen vervolgens worden gebruikt om de wachtrij van uitstappende beleggers af te bouwen. Zodra de liquiditeitsreserve weer op peil is en de 5%-grens structureel kan worden benut, wordt het voor beleggers realistischer om hun certificaten binnen een acceptabele termijn te verkopen.

Parallel daaraan kan het fonds profiteren van lagere financieringskosten, waardoor het exploitatieresultaat verbetert. In combinatie met het aflopen van kostbare verduurzamingsprojecten en mogelijk hogere huurindexaties kan dat ruimte creëren voor een herstart van het maandelijkse dividend. Als dat lukt in het eerste kwartaal van 2026, zoals SynVest zelf hoopt, kan het vertrouwen van beleggers deels worden hersteld.

In dat scenario keren stabiele kasstromen terug, vermindert de uitstapdruk, en kan het fonds weer werken vanuit een positie van controle in plaats van crisis. Het zou betekenen dat de huidige situatie niet alleen een periode van liquiditeitskrapte was, maar ook een herpositionering naar een gezonder, toekomstbestendiger portfolio.